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龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 投资性房地产公允价值计量模式调查分析—以白云山制药为例 作者：邵君喆 来源：《商情》2014年第27期 由于公允价值模式具有限制条件，许多企业及上市公司在对投资性房地产的后续计量上仍采用成本模式进行计量，但在公允模式下更能体现会计信息的真实性、及时性。以采用公允价值后续计量模式的广州白云山制药股份有限公司为案例，分析了我国现阶段公允价值后续计量模式应用远远没有成本模式广泛的现状，并进一步阐述了产生这种现状的原因及白云山制药之所以选择公允价值模式的动因，最后提出有推动公允价值计量模式运用的几点建议。 投资性房地产公允价值模式后续计量 一、广州白云山制药选择公允价值后续计量模式的动因分析 1.公司条件符合了会计准则对公允价值模式运用的要求 广州白云山制药股份有限公司的投资性房地产，在同时满足：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。这两个条件的前提下采用公允价值模式计量。所以在09年的经营期间选择了公允价值模式对投资性房地产进行后续计量就有了前提条件。 2.公司所在的地域及市场环境较为活跃发达 本文中所分析的案例—白云山制药股份有限公司位于广州，曾作为广州市首批上市公司之一在深圳证券交易所挂牌上市，它所在的广州房地产市场较为活跃发达，相关机构的监管也相对完善。公司本身也具备了应用公允价值模式的相关条件要求，并且有较完备的估值技术及较高专业素质的相关财务人员，故于2009年度采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。 3.公允价值模式下可以达到增大公司的资产价值和提高利润的效果 在成本计量模式下其收入的产生只有租金收入，并且在资产负债表日需要对投资性房地产计提折旧（或摊销），如果发生了减值，需要计提减值准备，这将导致企业费用增加，利润减少。而在公允价值计量模式下，不对投资性房地产计提折旧（或摊销），也不需要计提减值准备，因而不会减少利润。 二、公允价值计量模式运用的阻碍分析 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 目前我国采用公允价值后续计量模式的企业为数不多，大部分公司还是采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，这其中的原因主要有以下几方面： 1.会计准则中的严格规定及公司自身的条件不足 会计准则中对于公允价值模式运用需满足的两个条件，首先，投资性房地产“所在地”一般是指投资性房地产所在的大中型城市的城区，这意味着企业只有在大中城市的投资性房地产才有按照公允价值进行会计计量，而由于地段、楼层、朝向不尽相同，要找到每一处房地产的活跃市场，其实很不容易。另外公允价值的确定及估值技术是否合理完善是投资性房地产后续计量是否合理的关键，而公允价值的取得，首选是活跃的公开市场报价，鉴于我国房地产市场的不完全性和不成熟，公开市场报价还难以取得。 2.税收方面对公允价值模式下有较大的不确定性及风险 由于采用公允价值模式一般会导致企业年净利润的提高 ，对这一重估增值部分是否需要征收所得税，所得税实施条例对公允价值变动收益是否缴纳所得税没有明确的规定。若上市公司将公允价值净收益缴纳所得税将会增加税收支出，减少净利润；若不缴纳，上市公司税负不变，但似乎有打擦边球的嫌疑。但在成本模式下，不再作为存货的这部分房地产计提折旧或按期摊销直接减少了企业的账面盈利，从而起到抵税的效果，减少企业的所得税支出。 3.公允价值模式下可能造成利润波动幅度较大及操控利润 在公允价值模式下在资产负债日以投资性房产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面之间的差异计入当期损益，致使会计利润可随公允价值的波动方向而上下变动，很可能会造成一些不法上市公司借此达到虚高利润的目的，而净利润波动幅度的增大则容易误导投资者、债权人等众多利益相关者，间接影响企业的市场形象及其股票价格。而在成本模式下则不会出现这类问题。 三、推动公允价值模式运用的建议 1.加快完善投资性房地产的会计准则并做好与税收规定的协调 公允价值在我国还是一个有待深入研究的领域，理论界对公允价值大多是零星分散的研究，散布在不同准则中的相关规定也存在一些不一致之处，因此制定一个单独的公允价值计量准则并且进一步细化对于不存在活跃交易市场的公允价值估价的指导性文件是十分必要的。另外也应尽快修订和完善准则指南、案例讲解等准则配套材料，出台必要的解释公告，及时解决准则执行中出现的问题。还应加强准则与税法、企业财务通则的协调，尽快明确公司普遍关心的税收、利润分配等问题，以便于上市公司准确正确进行会计核算。 2.提高投资性房地产市场的规范程度 龙源期刊网 http://www.qikan.com.cn 首先应积极推进市场信息化建设完善信息的披露努力构建一个完整、统一、开放的市场，为投资性房地产公允价值计量模式的运用创造良好的大环境，并降低公允价值等信息的获取成本。其次，我国应进一步明确公允价值计量披露的相关问题，不仅包括公允价值的确定方法，还应增加公允价值的估计假设、已可以采用公允价值计量而未用公允价值计量的原因披露等，使其披露更加规范，更加科学，更有利于保护广大投资者等利益相关者的利益。 3.提升公司内部估值技术及相关财务人员的职业判断力及职业素养 估值技术所确定的公允价值数额会直接出现在报表中，因此建议企业在附注中增加对具体估值计算确认的过程，包括对估值方法的选定，其依据的标准是什么，所拥有的投资性房地产在同类资产中的地位，具体参数的选定。此外，还应加强对会计人员的职业判断能力和职业道德的培养，并进一步落实对会计人员的继续教育，从而杜绝公允价值模式下可能出现的利润操纵问题的产生。参考文献： [1]丁桦.金融危机后我国公允价值运用研究[J].财会通讯，2011（1下）. [2]虞维兵.投资性房地产采用公允价值计量模式的现状分析[J].会计师，2010（1）. [3]中国注册会计师协会.会计[M].北京：中国财政经济出版社，2011. 本文来源：https://www.dywdw.cn/15c74a610622192e453610661ed9ad51f11d5447.html
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2023-04-08
