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试论房地产估价中的价值定义 一、《房地产估价规范》中关于“价值定义”的相关规范 房地产估价结果报告中记载了项目名称、委托方和估价方基本信息、估价对象、估价目的、估价时点、价值定义、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果等内容。在实际应用过程中，上述各项条款含义均准确无误，但“价值定义”一项似不确切。 在GB/T 50291—1999《房地产估价规范》的（以下简称《规范》）附录A 估价报告的规范格式中“价值定义”一项，要求“说明本次估价采用的价值标准或价值内涵”。而在《规范》第2章“术语”中，并未解释什么是“价值标准或价值内涵”，只有对2.0.AA 公开市场和2.0.8 公开市场价值的解释，其中原文为： 2.0.8 公开市场价值：在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 2.0.AA 公开市场：在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 以上是《规范》对“价值定义”的所有相关规定。其中并无对“价值标准或价值内涵”的具体规范，说明什么是“价值标准或价值内涵”，它包含哪些内容。而仅定义了“公开市场价值”，似乎房地产估价报告中的所说的“价值定义”只有“公开市场价值”一种？ 二、《资产评估准则》中关于“价值定义”的相关规范 在《房地产估价规范》中没有相关“价值定义”规范时，我们可从资产评估准则中了解有关内容。 《资产评估准则-资产评估价值类型指导意见》，是对资产评估中所评估资产的价值类型的专门规范文件。所谓”价值类型“是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。该准则中有以下相关原文条款： 第二条价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。 第五条 市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。 第六条 市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。 第七条 投资价值是指评估对象对于具有明确投资目标的特定投资者或者某一类投资者所具有的价值估计数额，亦称特定投资者价值。 第八条 在用价值是指将评估对象作为企业组成部分或者要素资产按其正在使用方式和程度及其对所属企业的贡献的价值估计数额。 第九条 清算价值是指在评估对象处于被迫出售、快速变现等非正常市场条件下的价值估计数额。 第十条 残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。 第十四条 注册资产评估师执行资产评估业务，选择和使用价值类型，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素。 第十七条 当注册资产评估师所执行的资产评估业务对市场条件和评估对象的使用等并无特别限制和要求时，注册资产评估师通常应当选择市场价值作为评估结论的价值类型。 从以上条款中我们可看到，资产评估价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式，它包括市场价值和市场价值以外的价值类型，其中”市场价值“是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。市场价值以外的价值类型包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。选择价值类型时，应当充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，一般情况下应当选择”市场价值类”型。 三、对比及其结论 （一）规范文件本身 经以上将GB/T 50291—1999《房地产估价规范》和《资产评估准则-资产评估价值类型指导意见》中有关价值定义的相关条款进行比较，可以看出，房地产估价报告和资产评估报告中均有对价值定义的条款要求，所不同的是《房地产估价规范》对价值定 本文来源：https://www.dywdw.cn/1d8402b04973f242336c1eb91a37f111f0850dc0.html
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2022-12-20
