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信息不对称的中国房地产市场 内容摘要：本文从分析当前房地产市场中的信息不对称为基础，指出其产生的必然性和危害性。并指出地产广告与消费的弊端；提出建设民主社会的迫切性，最后运用麦克卢汉“媒介是人的延伸”理论提出房地产应以人为本，回归自然。 关键词：信息不对称，房地产市场，房价，媒介是人的延伸 当前，房地产价格持续上升，不少问题趋于复杂。因此，有必要对房地产业存在问题作系统分析。归纳起来，当前房地产和房地产金融中存在十一个典型问题，这些问题表现为当前房地产业结构不合理、供需失衡、资产泡沫和融资难等一系列现象，严重制约了房地产业的健康发展。 房地产业存在“暗箱操作”，房地产市场信息不对称问题突出。信息不对称问题存在于房地产业链条的各个环节。在供应环节，土地价格是如何确定的？各种材料价格是多少？消费者都难以知道。特别是土地，可以说房地产商发的就是土地财，没有土地问题的信息不对称问题，房地产不可能有暴利。土地中的“租金”问题，对于政府、对于官员、对于房地产开发商，可以说是万恶之源。 在生产环节，也存在黑箱操作，老百姓不知道房子里是什么样的钢筋、水泥，不知道是什么样的水电气设施，很多人到真正住进去以后才知上当。 在消费环节，房地产企业与消费者之间的不对称，房地产企业与银行之间的信息不对称。如预售制中的问题，一部分房地产开发企业利用与银行之间的信息不对称搞假按揭，利用与消费者之间的不对称搞损害消费者利益的事 房地产属于不动产，具有土地资源的稀有性，建筑过程的长期性和交易对象的复杂性。国际上房地产开发的通用程序为： 通过竞标用自有资金买下一快地皮->将地皮抵押给银行，贷出盖房的先期款项->房子盖到一定规模后，开始卖楼花（期房）->将从客户手中取得的购房资金投入到房屋的后续建设之中，房屋建成后取得开发利润。 中国的房地产开发程序与国外没有本质的不同，但在其运作过程中，由于政府行政力量过大而远离了市场规律，其流程如下： 开发商制定圈地计划（定点买地）->贿买政府土地批租部门部份官员->以最低首付资金从政府手中取得可套取银行贷款的土地手续->利用承建单位投资开发->贿赂银行主管获得抵押贷款->基本完成收益周期。 房地产开发流程取决于我国政治经济体制下的信息不对称，具体表现为： 1．使用转让中的信息不对称 在政府和开发商的交易中，由于政府掌握了待转让土地的所有信息，而开发商对政府要出让的土地了解很不充分，甚至不知道国家要出让哪片土地。由于土地转让政策不透明及操作不公开，造成我国目前城镇有偿出让的土地中，以招标、拍卖等市场方式出让的仅占5%，而以协议方式出让的则高达95%。 土地协议转让是一种蕴含着大量违法、违规行为的出让方式。由于国有土地 出让信息不公开，地方政府就可以凭借对国有土地所有权和出让权的垄断制造“竞租”，从出让土地的过程中牟取暴利。由于这时开发商无法从正当渠道获得政府要出让的土地信息，很难通过正常途径获得国有土地的使用权，因此唯有利用各种关系，千方百计贿赂某些政府官员而拿到土地。据业内人士透露，地产商人仅用于批地一项的贿赂成本就高达地价的30%左右。 然而，不只是土地协议转让中存在问题，就连土地招标和拍卖中也有人为的信息不对称现象。新华社曾经披露：江苏某地政府操纵房地产过快增长，请了不少“托儿”在土地拍卖时抬高地价，并向“托儿”们以保证：只管往高抬就行，如果砸了，“大不了还给政府”。于是这些“托儿”毫无顾忌地往上抬价，果然地价飚升。 2．地产商圈钱过程中的信息不对称 房地产商人并不是天生的富人，多数人的自有资金其实非常有限。但是就凭一张能言善道的嘴巴和一身运筹帷幄的技巧，很多人靠银行信贷和承建商筹集资金而一夜暴富。而一旦虚拟资金无法及时融通，他们又纷纷落马，并连累银行、承建者和农民工。 发展中国家大多金融业落后，股票、信托、债券等融资渠道有限，银行信贷便成为房地产经济中最重要的融资形式。 在地产商人向银行“借鸡生蛋”的过程中，由于存在大量的信息不对称问题，即银行无法区分哪些是合格的贷款人，哪些是不合格的贷款人，因此抵押贷款和收受贿赂是两种常见的方式。 房产商人要取得贷款，需以政府批文和售房合同作为抵押凭证。开发商们向银行抵押政府批文和楼盘后就可获得建设资金，接下来又用“假按揭”的办法进一步套取资金，典型的操作手法是：搜集员工及一些不知情者的身份证，签订虚假售房合同，然后和真合同混在一起从银行获得按揭贷款。 房地产公司圈钱的另一个常用招数是让建筑商垫付资金。建筑商垫资开发是业内不成文的规定，他们不但要出资把楼盖到封顶，还要向开发商支付足额保证金。建筑公司为了承包项目不得不垫钱盖楼，这一次吃亏的就是信息量处于绝对劣势的农民工了。现实往往是盖楼的材料全买好了，甚至是楼也盖好了，农民工的工资都被无限期拖欠，或是以各种理由克扣大量工资，管虎的新作《生存——民工》就反映了这个严峻的问题。 3．消费社会的信息不对称：广告与超真实 我们的城市是一个被地产广告包围的城市，报刊广告、电台电视台广告、路牌广告均以房地产为主打歌，塑造了新一代的广告传奇。地产广告预算颇高，一般占整个地产投资额的2%-7%，然而，这些以大量3DMAX和PHOTOSHOP全力打造的绚丽美景，到底有多少真实的面目？又有多少可兑现的承诺？ 地产广告就是一个塑造超真实环境的典型例子。麦克卢汉说过，广告是意识的延伸，是受众心理、欲望、观念和情感的外化、放大和扩展。广告放大了受众的需要和感受，展示着想象的生活方式。由于人的欲望是一种无限的资源，广告的目的就是激起每个人对物化社会的神话的欲望；而“广告暴政”的作用就是洗脑，它刮起的攀比之风使人掉入超前消费的陷阱而无法自救。 因此，开发商鼓吹海边生活，人们就产生“非海边不住”的念头；开发商要在长城脚下建一个公社，人们就激动地涌向银行。由于地产广告所提供的真实信息极为有限，虚假信息却铺天盖地，往往造成消费者忽视自己的实际承受能力和其他优质房源信息。 4．商品房销售过程中的信息不对称：房价 提起房价，大多数工薪阶层都会频频皱眉。据估计，全国房地产价格比实际价值高出20%-30%以上，且每年房价都要上涨几个百分点，这主要是房地产商垄断、地方政府支持、高端楼房需求量大和部分投机者炒房抬价共同造成的。 从2005年7月开始，社会上普遍要求公布商品房成本。第一个吃螃蟹的人是福州市物价局。去年7月，福州市物价局公布了其测算的“部份地块商品房价格、成本对照表”，在所列的23个楼盘成本目录中，开发商的平均利润为50%，最高的竟超过90%。此表在业内引起轩然大波，很多人认为这样一来便可以促使房价下降。但此后这样的尝试在浙江、江苏等地均遭遇重重阻碍，几近夭折。其主要原因就是受到开发商的极力反对，他们的理由有二：第一，侵犯了房地产商的商业秘密，不公平；第二，公布成本对降低房价不起作用，没有必要，决定价格的是供求关系而不是成本。 判断房价是否合理的标准有两个，其一是房地产商们所说的供求关系。但是，由于中国城镇居民收入差距在逐年增大，且高端收入群体的收入增幅加大，他们对高端商品房的需求和购买力也随之增大，房地产受市场导向的影响，对这类商品房的开发和宣传力度自然增大，使的房产价格步步高升。此外，还有一些人利用住房信贷政策进行投机，也使房价进一步升高。在这个只重效率忽视公平的社会，占人口绝大多数的普通消费者只有把买房作为一个梦想了。 判定房价是否合理的第二个标准是，参考国际上通行的标准，即房价与家庭平均收入的比例。国际正常比例为3：1—6：1，即房价为家庭年均收入的3倍至6倍是合理的。但在我国，大部份城市平均房价与平均家庭年收入之比已达到8：1-15：1，有的地方甚至是20：1。从这个数字来看，中国房价已处于过高水平。 媒介生态学创始人之一的马歇尔·麦克卢汉有一句经典的话：媒介是人的延伸。从广义角度看，楼房也是一种媒介，是人在大自然中的一个固定居所，是让人取暖、保持安全和与外界交流的手段的延伸。 用人所居住的房屋谋取暴利的开发商确实取得了一笔可观的财富；以买新房作为实现自身地位与荣誉感的消费者也确实令周围的人羡慕了一番。但是，被占用的土地、被驱赶的拆迁户、被欺诈的农民工，以及因攒钱买房而失去自由与快乐的消费者，却在生产着一种危险的社会病。只有求存的本能才是顺应自然、顺应规律的。政府再强也强不过民心，人类再强也强不过自然。作为人的延伸的房屋，如果被野蛮地炒作和买卖，最终只会伤害到人类自身。道可道，非常道；名可名，非常名。大象无形，大音希声，大道无常。房地产的发展趋势，又怎是地方政府能够控制的？土地和财富的最终归属，又怎是几个地产商人能够收买的？ 资料来源：1．《制度设计先天不足，中央地方存在明显博奕》 2．《国家信息中心专家预测06年房地产政策三大看点》 3．马歇尔·麦克卢汉，《理解媒介——论人的延伸》 本文来源：https://www.dywdw.cn/5154177827284b73f2425087.html
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2022-04-28
