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房地产确认收入的方法 一直体会我国对于房地产行业税务文件居多，会计规定则寥寥无几，我所在的房地产公司成立初期也经常困惑于会计核算方式以及确认依据。如何确认收入直接影响企业经济指标、业绩评价，将目前所应用的确认方法，参照其他各房地产公司所使用方法归纳如下： 对于普通房地产开发（二级开发）确认收入的基本条件和要件—— A确认收入的基本条件：企业会计准则在房地产销售中，房地产的法定所有权转移给买方，且所有权上的主要风险和报酬也已转移，企业即应确认销售收入。但也有可能出现法定所有权转移后，风险和报酬尚未转移的情况，此时，卖方在继续涉入的期间内不应确认收入。房地产销售由于其商品价值很大，收款方式与一般的产品有很大的不同，买方可能选择一次性付款、分期付款、按揭付款等方式。但无论买方采用何种付款方式，房地产企业确认收入的实现，均应同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。在收到预售房款或签订商品房买卖合同时不应确认收入实现，因为这种情况下主要风险和报酬不一定已经转移；如在产权过户后才确认收入实现，则会造成推迟确认收入，不符合实质重于形式原则。 B确认收入的必须具备的几个要件：第一五证要齐；第二与业主签定了《商品房销（预）售合同》；第三建委的竣工备案表；第四有相关有资质的部门出具的商品房实测面积签定书；第五业主的入住流转单；第六款项已经收齐（在此注意按揭部分，原则上业主按揭款未到房地产公司账上，不能确认收入）。 C确认凭证后面至少后附的资料：销售部经理签字确认的本期交房明细表（参见下表），入住流转单。 万科09年的年报中披露其确认方法与上面有所不同： - 本集团将商品所有权上的主要风险和报酬已转移给购货方； - 本集团既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制。 - 本集团按已收或应收的合同或协议价款的公允价值确定销售商品收入金额。 房地产销售在房产完工并验收合格，达到了销售合同约定的交付条件，取得了买方按销售合同约定交付房产的付款证明时(通常收到销售合同首期款及已确认余下房款的付款安排)确认销售收入的实现。 两种方式的选择取决于公司性质。私企和国企、上市企业的区别在于其账务处理的风格。私企大多不希望暴露高额利润，相对谨慎；上市公司、国企则需要指标说话，则尽可能彰显业绩。 更多精彩内容请搜索“财务经理人”或者直接登入www.ecfo.com.cn 财务经理人网为财务经理人搭建了这样一个交流思想、分享经验、切磋技能、讨论职业发展的知识共享平台，以期提升财务经理人的价值！ 一般认为，做到财务主管或者财务经理级别以上的人，如果希望把工作做的更好、想继续发展，最好的学习成长方式就是与同行进行切磋和交流，获得有经验的人的指点；就需要通过参加网站论坛的交流，使人们开阔了视野，获得了启发，对自己的成长和日常工作都大有裨益，这种日积月累形成的能力，甚至超过偶尔的参加培训、看书、考证、进修等等各种方式，越来越多的人开始意识到这一点。藉由网络科技的发展，不仅使企业经营模式获得了前所未有的发展，也使教育的方式及个人沟通与互动的行为产生了根本性的变化。 本文来源：https://www.dywdw.cn/57a0124a4bd7c1c708a1284ac850ad02de8007a1.html
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2022-12-28
