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解读大润发的商业运营 2009年7月14日，大润发荣成店试营业，当日川流不息、比肩接踵的客流量突破3万人次，销货额高达256万元（按打印的税票统计），远远超过180万元的预期。大润发有关领导为之一震，为什么在当初并不看好的城市人口不足20万的县级荣成市，却取得江北含省会城市在内开业当日销货额第一名？荣成桃园地产与大润发合作尚属首次，然而大润发在大陆开业近百家，自然有着成熟完善的经营、盈利模式和丰富的运营经验，值得从事商业地产项目的开发商学习借鉴。 笔者有幸见证了整个项目的开工建设和筹备营业整个过程，有一点粗浅的了解，现从以下几个方面予以解读，以飨有心人。 一、 扎实有效的市场调研是制胜的关键。 商业项目选址，如同开金矿，首先选择有地质断裂带的区域钻探采样分析矿石品位含金量，探明矿脉、走向以及储量大小，然后才决定是否开采。开发专员承担起这一重要职责，以当地统计数据为参考，以实地调研考察为准绳，以科学的统计分析判断论证为前提，以高层领导的研析讨论投票结果为取舍，层层把关最后落地生根。在开发商眼中认为的好地段，往往不被开发专员看中，这不仅体现大润发作为世界500强企业的自身魅力和信心，更重要的，是他们看得更远，想得更多。我们往往会根据主观感觉来判断，而不是建立在扎实有效的市场调研基础上。 市场调研是个苦差事。要对初步确定的选址周边1公里的核心半径、3公里的辐射半径的商铺做扫街式的详细调查。每条街道的每个商铺的营业面积、营业范围、客流量、销售额，是自有还是租赁、日租金是多少等都要详细记录，然后画出业态分布图，最后进行整理归类。商铺的调研只是其中的一个环节，还有要对市民抽样调查，了解消费习惯和购买力、商家品牌信誉对购买取向的影响等综合调研，最后进行系统的SWOT分析，最后进行商业项目的八大定位——选址定位、业态定位、功能定位、主题定位、宣传定位、客户定位、招商定位、战略定位。由于篇幅有限，不再一一展开赘述。 二、 科学有序的规划设计是成功的根本。 商业规划设计的致命伤是以住宅的设计思路套用于商业项目，更令人扼腕叹息的是开发商抱持“先做后改”的心态。思路决定出路。基于住宅思路做出的商业项目，如果仅仅是社区配套商业倒也罢了，如果是大型商业项目，会从想象中的商业宠儿变成弃婴。 本文来源：https://www.dywdw.cn/8b0d8bb9c77da26925c5b0d4.html
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2022-04-11
