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因此,我们必须采取有效手段，炒热××一期的商街气氛,大力提升其商业价值,增强业主和商户的投资信心,并以此拉动××二期的店铺出售。鉴于营造一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫,本案将主要对××一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。 一、背景分析 ××一期商街位于濠河之畔,处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥.这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”？在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，××一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因. （一)、商街设计“先天不足” 1、大广场难搞大活动.步行街北广场扼××街、××路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值,如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。 2、“假山”成了“绊脚石"。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央,事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。 3、内外街连接通道商用功能缺失。××街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔.按照商业街区的布局要求,街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物,易于催生和聚集客流,而且能把土地资源利用率发挥到极致,如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子.遗憾的是，××一期外街通向内街的三个通道,两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街；一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此. 4、××街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈,于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。 （二)、商街策划“后天失调" 1、××广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”,即战略定位和商业主题.××广场商业街最早定位是“××街”（很好），后来又定位于“×××"(很好,只是推广很费力），如今准备冠以“××广场步行街"（老土,没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁"、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了. 2、××广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象×××路、×××广场、×××步行街那样的广场雕塑.此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等.目前，由于上述设施没有配套，××广场的“磁场效应"不佳,所以商街难“热”. 3、打造商街，服务“缺位"。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理,这是开发商业房产的“老皇历”.事实上，经营××广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热"需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”.××广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入,商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”,双方又都缺乏成熟的理性,商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”,这就无法形成火爆的商业氛围。此外,我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如,商街北口的66号（圆形)、68号（尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。 二、商街定位 ××广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位： 1、街名：××广场时尚丽人街 2、概念：××广场 -——— ××街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的×××。 3、广告语:××广场/时尚丽人街 —--— 与××相约,与××同行 4、商业门类:购物、休闲、餐饮、美容、娱乐 5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。 6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。 7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街. 三、招商策划 ××广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手： （一）、发布招商公告 我们计划于4月中旬在《××晚报》、××电视台发布招商公告，突出介绍××广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。 （二）、举办招商信息发布会 该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的××饭店举行，出席的商户为××及周边城市的时尚品牌经销商，以及××国贸市场有意入驻××广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右.会上将发布的主要信息是： 1、××广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望； 2、×××××街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。 （三）、整合店铺资源 ××一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格（或称返租报价）？举办招商信息发布会和对外发布招商公告之前,须由××房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商,我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。 为了使××一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。 对目前正在寻求转租、退租的商户,我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。 (四)、有关租金政策 ××一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金,让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此,我们在为业主代理招商前,必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异,说明××一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，××一期店铺比较合适的租金是: 1、 内街店铺:租金600~700元/m2/年（经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2,购房投资额约94万元，购房贷款利率按4。7%计算，年利息为4.4万元. 如该类店铺以600~700元/m2/年租金计算，年收益为6.6~7.7万元，剔除利息后的收益2.2～3.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力,易于接受。) 2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4。7％计算，年利息为儿75万元。 如该类店铺以800～900 元/m2/年租金计算，年收益为16～18万元，剔除利息后的收益4。25~6。25万元。这样的租金对商户来说，目前情况下尚易于接受。） (五）、商户入驻优惠措施 为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施: 第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传； 第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动; 第三,凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取； 第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予××广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免。 四、商业氛围营造 （1)、商街指示识别系统布置（详见××广告公司设计效果图） (2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见×××步行街雕塑照片）,以增添××广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。 （3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛,增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能. （4）、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动,借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一"前后活动频繁,联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传××广场。 （5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举办《××风韵》优秀摄影作品广场展示活动,用文化手段提升××广场的时尚品位。 （6)、5月份起,争取举办几次《××之夏》广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高××广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。 五、商街硬件改造建议 1、××北广场实施改造，以适合举办大型活动。 2、××一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。 3、临××街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店. 4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。 5、××一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。 本文来源：https://www.dywdw.cn/9165610df9d6195f312b3169a45177232f60e4f5.html
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2022-08-26
