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城镇化概念 当前，武汉正在发展城市交通圈层，利用城市交通圈层带动城市经济圈层，再通过经济圈层发展武汉城市圈层。同时，政府开始更重视城市综合改造和城市形象改善，作为中部崛起的中部中心城市武汉来说，正在通过大量的城市基建和精神文明建设，推动城市的发展，城市化和工业化的的发展任重而道远。 德盛行研究员表示：自2012年中央经济工作会议闭幕以来，中央高层正在不断的反思和总结以往房地产宏观调控政策的得失。"积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量"已被写入2013年经济工作的主要任务中。 【城镇化的概念】 是指农村人口转化为城镇人口的过程。 反映城镇化水平高低的一个重要指标为城镇化率，即一个地区常住于城镇的人口占该地区总人口的比例。城镇化是人口持续向城镇集聚的过程，是世界各国工业化进程中必然经历的历史阶段。当前，世界城镇化水平已超过50%，有一半以上的人口居住在城市。 【中国城镇化水平】 35年以来，中国城镇化进程取得了巨大的成就。数据显示，1978年中国的城镇化率是17.9%，2012年达到52.6%。这意味着，在过去34年中，中国的城镇化率提高34.7个百分点，平均每年都要达到1个百分点以上。 【城镇化的合理布局】 核心是实现“以城带镇”的发展模式；要使“中心城市”有较强的集聚和辐射带动能力，其城区人口规模应在200万以上，最好是300万以上；而“城”辐射带动“镇”的合理半径以不大于200公里为宜，人员到城区办事能当天来回；所以，现有特大城市200公里之外，如果有较大的区域和较多人口，均应培育新的中心城市，以实现全国城镇的均衡合理分布，从根本上防制全国的人口只集聚在现有的省会或直辖市。 【中国目前城镇化现状】 虽然中国的城镇化水平与欧美发达国家比存在相当大的差距，但中国的城镇化任然处于快速推进时期，到2015年中国城镇化水平将达到52%左右，到2030年将达到65%左右！ 未来中国的城镇化仍然处于快速推进时期，但是已经由加速阶段转变为减速阶段。在今后一段时期内，中国的城镇化将维持平稳、快速、推进的态势，但是城镇化率每年提高的速度会有所减慢。 即使是如此的发展水平，中国的城镇化依然面临着许多问题。 当前中国的城镇化面临的主要问题并非是速度过快，而是结构失衡和质量不高。主要表现在以下四个方面： 1、大城市建设用地过度扩张，但人口集聚相对不足，大城市土地城镇化快于其人口城镇化。 2、由于资源的垄断和行政配置特点，各种资源向大城市和行政中心高度集聚，形成典型的极化特征，导致特大、超大和超特大城市过度膨胀，而小城市和小城镇发育不足。现在建制镇的规模很小，平均不到1万个，现在还有很多小城镇就处于萎缩的状态，原因就在于缺乏产业的支撑，基础设施、公共服务比较落后。近年来小城市数量越来越少，城市规模结构优向“倒金字塔”型演变的趋势。 3、城市化推进方式的不科学和不合理，造成了农民工难以融入城市，“城中村”大量存在、“垃圾围城”等诸多问题， 4、城市经济的高速增长主要是依靠外延扩张来支撑，但是这种高速的增长是依靠资源的高消耗、“三废”的高排放、土地的高扩张，这种外延式的、粗放式的发展模式来支撑，伴随着经济的高速增长，城市社会发展失衡加剧，多种矛盾在显现。 【城镇化驱动 标杆房企迎来“大时代”】 2012年底的中央经济工作会议提出，2013年经济工作的首要任务是促进经济“持续健康发展”，此次会议将城镇化提升到一个新的高度，首次提出“积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量”，无论是刺激消费、还是拉动投资，城镇化都将成为中国经济发展的重要引擎，城镇化发展必将为中国房地产发展带来新的机遇和挑战。 从国际经验看，城镇化率处于30%-70%的时期，是城镇化快速发展的阶段(2011年中国城镇化率51.27%)，未来十年中国城镇化不仅有很大的成长空间，而且还会有一个较快的速度，未来十年我国至少有160亿平方米的住房需求。城镇化重大利好将为中国房地产市场注入新的活力！城镇化发展必将为中国房地产发展带来新的机遇和挑战！ 专家认为：新型城镇化建设是中国经济转型升级的最大引擎，中国房地产在经历了十数年的“黄金时代”以后，借由国家推进新型城镇化战略的机遇，将迎来行业转型升级、市场巨大发展的“白银十年”。即将到来的新型城镇化时代，对开发企业的规模化、专业化提出了更高的要求，相比之下，诸如恒大、万科、保利等标杆房企，显然更加符合市场的要求。此外，众多专家认为：伴随着中小城市的进一步崛起，集中爆发的存量需求与城镇化快速推进所引发的同步飙升的增量需求相叠加，房地产发展史上最大规模的“刚需”人群有望被唤醒，成为推进中国房地产市场发展的主要因素。 此外，业内人士普遍认为，城镇化的重点是城镇化率低的区域和城市，未来受益的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市。在新型城镇化的背景下，万科、保利、中海和恒大等标杆房企依托在全国二三线城市广泛的市场布局、成熟丰富的产品系列，继续强化对主流市场的覆盖，并适时优化价格与推盘策略，取得了良好业绩。 本文来源：https://www.dywdw.cn/ce6406dc312b3169a551a430.html
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2023-01-14
