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一、 房地产财务分析报告财务分析的内容及主要指标 (一)、财务会计指标 1、获利能力分析指标 ⑴销售利润分析指标 ①销售毛利率＝销售毛利÷销售收入净额 销售毛利=销售收入净额－销售成本 =销售收入－销售折扣与折让－销售成本 此项指标反映企业产品每一元销售收入扣除销售成本后，有多少钱可以用于各项期间费用和形成盈利，毛利率是企业净利率的基础，没有足够的毛利率便不能盈利。同时销售毛利率也可成为企业制定价格策略时的参照标准之一。 ②营业利润率＝息税前营业利润÷销售收入净额 息税前营业利润=营业利润+利息支出 此项指标反映企业通过销售产品创造利润的能力。息税前盈利是企业生存、发展的保障。没有足够的息税前盈利，说明企业赖以持续发展的基础薄弱。 ③核心业务利润率＝核心业务息税前营业利润/核心业务销售收入净额 此项指标反映企业通过核心产品的销售创造利润的能力。该项指标可以作为对产品项目或业务项目进行价值评价的标准之一。 ⑵成本利润分析指标 成本费用利润率＝营业利润÷成本费用总额 成本费用总额=销售成本＋销售费用＋管理费用＋财务费用 此项指标反映企业通过成本和费用的消耗产生利润的水平，该项指标越大说明企业的成本和费用的耗费越有价值。使用此项指标时，应注意财务费用性质对利润指标选择的影响，即若贷款无用于投资情况，则可使用营业利润为分子，否则应使用利润总额 ⑶资产收益分析指标 总资产报酬率＝净利润÷平均总资产 平均总资产=（期初资产总额+期末资产总额）÷2 此项指标反映企业资产的运用能力，此项指标越高说明企业利用资产盈利的能力越高。 ⑷资本收益分析指标 ①净资产收益率＝净利润/平均净资产 平均净资产=（期初所有者权益总额＋期末所有者权益总额）÷2 此项指标反映企业利用自有资本获利的能力。 ②资本保值增值率＝期末所有者权益总额/期初所有者权益总额 此项指标反映企业自有资本的增值速度。 ⑸收益质量分析指标 ①核心业务利润占利润的比重＝核心业务利润/利润总额 此项指标反映企业利润的结构，若某种核心业务利润比例过重时，企业应注意利润来源的依赖风险，此时可以适时调整业务结构，进行多角化投资，以降低经营风险。 ②营运指数=经营现金净流量÷经营所得现金 =经营现金净流量÷（净收益－非经营收益+非付现费用） 此项指标反映企业收益的质量，用于评价企业会计利益和现金流入的关系，此项指标应大于1，若小于1则说明企业的收益质量不够好。 ⑹保障性分析指标 ①销售营业现金流入比率＝销售商品产生现金流入量÷销售收入净额 此项指标反映企业销售商品所产生的现金流入，此数值越高说明企业产品回笼资金的情况越好，企业的运转也越有保障。 ②资金安全率＝资产变现率－资产负债率 资产变现率＝（现金及其等价物＋良性债权＋适销存货＋可变无形资产）÷资产总额 此项指标反映企业资金的安全程度，同时说明企业资产能在偿还负债之后，可继续扩充发展的能力。 2、营运能力分析指标 ①流动资产周转率＝销售收入净额÷平均流动资产 此项指标反映企业流动资产的管理水平，周转率越高说明企业流动资产的管理越好，也说明企业短期的偿债能力越强。此项指标可以分解使用，按应收账款、存货分解分析，或继续分解为原材料、产成品等。 ②营业周期=存货周转天数+应收账款周转天数 存货周转天数=360÷存货周转率 =360÷（销售成本÷平均存货） 应收账款周转天数=360÷应收账款周转率 =360÷（销售收入÷平均应收账款） 此项指标反映企业存货转化为资金的周转速度， 营业周期越短，说明企业的周转速度越快 本文来源：https://www.dywdw.cn/e128726c951ea76e58fafab069dc5022abea4634.html
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2023-04-11
