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4、电话访问：本项目的辅助调查方法。此方法样本量大、信息多、难度小，但深度不够。（具体方法执行时提交） B．调查范围． 确定了目标客户只限于三类人----自住户、经营户和投资户。 C．“xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”商业配套调查及分析内容 目前，有很多专业市调公司所做的商业地产项目调研报告，不能令发展商满意，其主要原因是调查问卷设置的不专业。因为商业地产是一个涉及面非常广的行业，仅靠一般的规范的问卷设计，即没有对项目充分理解、也没有对商业地产行业充分了解，是无法制定出既有一定的科学性，又有一定的针对性和实用性的问卷的。本项目问卷内容的设计将既考虑一般问卷要考虑的普遍问题，同时，又将针对项目的特殊性设计特殊问题。其主要内容为： （一） xx市投资环境调查及分析 1、区域城市经济需求发展状况 2、区域城市文化、人口发展状况 3、区域城市建设总体规划 （二） “xxxx50万平方米大型城市商业综合体项目”专业行业及商业综合体发展现状及需求分析 1、区域市场环境及发展趋势 2、相关政策与实际运用的差异 第 4 页 共 29 页 3、不同体量开发量与现状 4、区域性建材五金家居等相关产业集聚市场、住宅及酒店消化总量（包括年开发量） 5、动线及空置率比例 6、当地市民生活习惯 （三） 相同类型当地或外地辐射5-30公里商圈建材家居五金机电水暖等商贸步行街市场的发展现状及分析 1、相同类型的产品规划设计建议分析 2、相同类型的发展状况 3、相同类型的规模及配套 （四）区域调查及分析 1、区域环境现状（自然、人文、市场、市政配套） 2、区域认同感比例 3、区域发展规划方向及实施 4、活方便状况 5、供电、供水、供气、供热等配套设施 第 5 页 共 29 页 区域主题与楼层配置计划 面积与业种的量体分配 4、 完成扩初设计及报审图建议 工作重点： 各类业种面积及楼层、位置详细分配 各楼层商铺及公共空间详细安排 各类商铺面积建议 广场活动范围规划 顾客流动动线 车辆流动动线 员工流动动线 垃圾处理动线 紧急事故动线 商场部份水平及垂直动线规划 5、 详细财务分析及投资回报率计算 工作重点： 根据投资额度与营运收支，建立财务试算模型进行投资评估分析，此部份开发成本与效益分析将持续反复进行仿真，以供业主作最后决策参考用。 工程总预算 第 16 页 共 29 页 经营模式比较（联营/出租或综合方案） 开发筹备期内资金需求及每月现金流 不同销售状况对资金需求分析 售后回租条款对项目综合获利影响 各项变数、敏感度分析 建立各情况现金流模型及建议最佳开发及经营方式 6、 落实执行主力租户租赁计划 工作重点： 建议各项租赁条款 编定招商手册介绍所开发的项目 计算招商推广预算及各项用途的分配 向华南及港澳地区前十强业者推介本项目，确定其承租意愿 协助业主编定租约条款 代表业主评估承租人提出的商务及其它条款 1. 主力租户招商 1.1 依据市场反应确立商场各商品类、餐饮休闲及娱乐项目市场定位及竞争优势，经过上一阶段与各业种业者推介本项目后，依据实际市场反应调整项目定位，硬件设计及业种组合等，确保商场各单元的市场性。 工作重点：项目各层区域的市场定位及形象 商场部份及商店街各类业种的比例 第 17 页 共 29 页 与目标租户谈判各项机电，广告牌及其它营运要求 每星期向业主提出书面进度报告。 2．协助销售公司拟定内街商业步行街的销售策略建议 为商店街的规划设计提供专业意见, 包括面积，布局及动线等 从营运角度为商店街室外广场景观、店面外观及灯光设计提供意见 拟定商店街的整体形象、市场定位及目标顾客作为销售策略的依据 预估商店街各类业种的营业额及付租水平作为订定销售价格的参考 3．项目各楼层及区域店铺整体设计策略建议 3.1 商业部份设计概念的草案 为确定设计方向，协助内装公司先以图片设定下列事项。 工作重点：虚拟卖场楼层配置主要交通计划。 环境形象计划（包括进出口、公共场所、天花板、照明及指示标识等）。 基本材质计划（地板、墙壁及天花板等的基本材质将用平面资料作参考）。 视觉基本计划（橱窗及视觉的基本想象将用平面资料作参考）。 店铺形象基本计划（各店面规划的基本想法将用平面资料作参考）。 3.2 概念设计的最终实施计划建议 第 19 页 共 29 页 初步设计概念确定后，开始进入构筑形象设计阶段，并提供下列资料： 工作重点：区域计划 协助内装设计公司为每一楼层的卖场作区域设计、流通性及后场规划等。 环境形象计划 协助内装设计公司构筑各楼层的地板、墙壁及天花板等的基本设计，另加上公共场所及指示标识计划。 照明计划系以基本的照明为基础，而各橱窗内的美术照明则为合约外的业务。 协助内装设计公司提出以考虑流动性及公共区域为基础，并配合卖场提出的区域材质计划的地板计划。 基础材质计划 协助内装设计公司提出对各楼层地板、墙壁及天花板所使用基本材质的计划。 视觉基本计划 协助内装设计公司提出针对有关流行或季节性活动等的形象草图。 店铺形象基本计划 依据商品行销设定的基本形象，协助内装设计公司完成立体图及断面图。 定点形象计划 根据各楼层的主要入口为中心，协助内装设计公司设定该楼层关键定点，并提交该定点的形象图形。 指示标识基本计划 协助内装设计公司提交引导顾客店铺出口标识的基本计划图。 4． 从营运角度检讨商业部份机电五金建材规划建议 第 20 页 共 29 页 第三阶段：全面招商，拟定及落实营运架构，编定年度经营计划筹备开幕建议 1． 全面招商 工作重点：依据定下的业种及商品组合及已确定的主力租户定位形象，选定目标租户 调整租赁条件反映当时实际市场行情 直接向目标租户管理层推介本项目 与目标租户谈判商业条款 与目标租户谈判各项机电、广告牌及其它营运要求 与目标租户谈判租赁合约条款 签订合约 2．制定及执行开幕企划案 工作重点：制定开幕企划案 选择广告媒体商 选择赠品供应商 执行开幕前计划案 第 21 页 共 29 页 3完成扩初 设计及报审图 同上 各类业种面积及楼层、位置详细分配 商店街形象及布局 广场的形象及功能建议 各楼层商铺及公共空间详细安排 各类商铺面积建议 室外广场活动范围规划 顾客动线（全局性、区域性及残障步道） 车辆动线（贵宾车、顾客车、厂商车、员工车、垃圾车、收钞车） 员工动线（一般员工、清洁员工、保全员工、施工员工、收钞员工） 垃圾处理动线 紧急事故动线 商场部份水平及垂直动线规划 外观形象、整体照明形象建议 参与对商业空间规划设计所有工作，以图稿、报告及图片说明本集团的意见。 第 23 页 共 29 页 4．财务分析 及投资回报率计算 同上 根据投资额度与营运收支，建立财务试算模型进行投资评估分析，此部份开发以书面报告及现成本与效益分析将持续反复进行仿真，以供业主作最后决策参考用。 工程总预算 经营模式比较（联营/出租或综合方案） 开发筹备期内资金需求及每月现金流 不同销售状况对资金需求分析 售后回租条款对项目综合获利影响 各项变数、敏感度分析 建立各情况现金流模型及建议最佳开发及经营方式 金流量表说明本集团的意见。 5．成立内部 工作团队架构及协助评选专业分包商 同上 拟定开发公司各部门的职能及权责分工 建立项目指挥系统及运作程序 建议顾问公司与业主间的报告程序及业主的决策程序 建立文书及图纸档案系统 以书面报告及会议形式说明本集团的建议。 第 24 页 共 29 页 4．安排及协调 约3个月 举办说明会并籍此造势 谈判商业条款及签订合约 审批品牌厂商内装设计图 统筹品牌厂商进场装修一切事宜 协助一般小型办理营业执照及税务安排 参与各项实际工作及每星期以例会形式向业主报告进度。 5．制定及执行 2个月 制定开幕策划案 选择广告媒体商 选择赠品供应商 执行开幕前计划案 参与各项实际工作及每星期以例会形式向业主报告进度。 以上只是我司初步提出的服务建议书，其具体方案有待合作后共同探讨。至于每项建议的具体内容，则必须经过市场调研后进行深入研究再确定实施执行内容。不妥之处，请贵司指正！ xx（xx）商业管理有限公司xx项目组 2011年12月 第 29 页 共 29 页 本文来源：https://www.dywdw.cn/29c5b7d4cbd376eeaeaad1f34693daef5ff71348.html
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2022-05-22
