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基于商业综合体建设项目成本管理 摘要：本文主要对商业综合体建设项目成本管理进行探析。商业综合体项目在成本控制方面，要求将更高，成本控制工作面更广，商业综合体项目包括的业态多，成本控制不再是一个增减的问题，而是要对整个项目进行平衡，不再是仅关注工程建造成本，而是要关注整个项目的现金流。 关键词：成本管理；商业综合体；概念；模式 一、项目成本管理的概念 成本管理的概念：成本管理是指企业生产经营过程中各项成本决策、成本控制、成本核算和成本分析等一系列科学管理行为的总称。在成本管理过程中首先要做到对成本的预估，然后决定成本空间，对成本情况有一个基本的规划，再按这个规划进行成本的控制，项目结束之后就是核算成本投入、研究投入的收益情况，最后就是对整个成本管理情况进行综合的评价。目标成本管理是房地产企业成本管理的一项重要工作，这是一项贯穿在整项工程的全过程之中的全局性工作，需要所有参与者共同参加。这项管理工作需要利用综合方法协调处理，包括经济方法、技术方法和组织方法等。 成本控制最终要达到的是三个层次的目标。首先要做到的就是利用成本的控制，尽可能的在现有成本的基础上增强企业的竞争能力，扩大企业在市场上的占有额。从而到达企业增收的目的，将企业引领到持续发展的道路上来。在第二个层次，就要求协调成本、进度和质量三要素之间的关系，利用当前成本投入，实现良好的工程质量和较快的项目建设进度。拉动相应资源的跟随和市场价格的增长，增加企业的整体收入，实现成本管理的目标。最后一个层次就是尽可能的降低成本，将成本投入降到合理位置。既要保证成本的降低，又不能影响其他两个目标的作用，保证在合理的成本投入下，实现企业的利益，保证企业的工作质量，将整项工作连贯考虑，实现企业目标。 二、商业综合体的概念 商业综合体，就是集中了城市生活的方方面面功能的大型建筑综合体。在其中可以进行休闲娱乐、召开会议、住宿、办公、展览、餐饮、商业、文化、购物等各种服务，也就是集各种功能于一体的一站式服务，这里面许多功能都是有着一定联系的，它们相互依存和辅助，就像购物之余中可以吃饭、娱乐休息和住宿，这样各项功能相互衔接，能更加高效地综合地提供令人满意的服务，这样就会在这里形成一个商业圈，人们能够以此为中心参与各种生活活动，可以毫不夸张地说商业综合体就是一座“城中之城”。 现在这个商业综合体的概念不是指一大群建筑简单地集中在城市中心，他要求的是这个综合体有着在城市中生活各种必需功能的集成，是把建筑物本身向城市功能靠拢和集成，将建筑物的功能放大到整个城市空间。同时又将各个综合体连接起来，与外部世界综合连接，将城市的概念浓缩于建筑物。 商业综合体是现在地产行业提出的一种新概念，甚至可以说是代表了现在行业内的最高模式。现在人们居住的城市功能越来越完善，各项功能集成与一体，规模也越来越大，这样的发展现状就催生出商业综合体这个概念的诞生。它将成为城市的功能集成和综合，为人们提供更多的便利服务。 三、商业综合体成本管理的方法 （1）定额法。所谓定额，也就是企业在当前生产水平和技术组织能力下，投入各项成本（包括人工成本、材料成本和财务成本等）的数量是有一定额度的。在进行成本管理时，需要确定资源消耗的限额，这样才能根据此项限额进行有效地成本管理。定额法主要是针对于材料和工时，因为如今企业在经营中的劳动力成本日渐提高，所以工时定额就需要给予特别关注。工时定额的确定需要考虑所在区域的工人收入状况、劳动力资源的现实状态和企业的工资制定方法等。 （2）标准化工作法。企业的现代化管理的重要保证就是工作安排的标准化，它可以确保企业的良好运营，同时也使得企业的各项工作更加合理、规范和高效，是完成成本控制工作的重要前提条件；计量方法的标准化。这个要求在工作过程中，对材料使用和产品产出的各项数值型参数要有标准的计量方法，将各项工作数据统计清楚，其统计结果具有可比性。能够为成本管理提供有意义的数值参数，从而实现精确地成本控制；价格的标准化。只有确定标准化的价格，才能谈得上合理的成本管理。它确定和控制项目成本的重要依据。需要注意是成本管理中要制定两个标准化的价格，内部价格和外部；工作质量的标准化，质量与成本之间存在着辩证统一的关系，想要高的工程质量就要增加成本投入。所以设定一个质量评价的标准，将工程质量标准化，方便成本的核算和控制；数据的标准化，在采集数据的过程中，要确保数据采集和保存的的及时和准确，同时明确相关工作的责任人；然后数据的标准化还要求数据的表达方式要按照统一的文件格式，方便查阅和保存。 四、商业综合体成本管理模式 1. 商业综合体在成本管理的优势 商业综合体的发展以城市中心为发展点，把城市生活的众多元素浓缩在有限的空间内。这样在一定程度上，形成了规模效益，为商业圈的整体发展提供支撑。与此同时，商业综合体的综合效应，将不同消费人群集中起来，增加了消费规模，带动收入来源的增加，给商业综合体的良性循环发展提供了充足的后背动力。商业综合体更加便于成本管理工作的进行。作为集成化的商业建筑形式，商业综合体不仅要在建筑格局上有良好的划分，还要在商业运行目标上也要更加精准。建筑格局的划分是商业规划的基础，提供硬件基础。商业格局的规划更是关注的重点，这是直接关系到整个商业综合体运行流畅性的最要因素。还有就是商业综合体的群体效应在分摊运营压力，降低经营成本方面也是效果明显。这是相对于零散经营必然的一个优势。 2.商业综合体成本管理的特点 （1）商业综合体成本管理必须全面考虑整个项目过程中的成本投入。对于商业综合体项目，这一点尤为重要，商业综合体项目不是简单的建造一个单体项目，开发建设、招商、商业运营，商业综合体在这个项目的生命周期才能体现出生命力和价值。传统房地产项目的主要成本还在于建设阶段，随着楼盘的销售工作完成就不再需要太大的投入，但商业综合体项目更加注重的是经营阶段，这时候就要协调建设成本和运行成本之间的关系。 （2）商业综合体成本管理须重视各业态面积。面积管控是在项目决策阶段对各业态的面积进行确定及在项目进行过程中对面积的变化情况进行的管理，以保证项目的投资状况及现金流不受影响。对于成本管理要密切关注面积指标，面积的变动会导致成本的变动，最终会影响现金流。面积的管理直接影响项目的现金流，并影响成本管理的目标，这对于商业综合体项目至关重要。 （3）商业综合体成本管理须密切关注现金流。房地产行业的特点就是资金量巨大，所以对于笔现金流量的管理是现代企业，尤其是现代的房地产企业就是一项重要的管理工作。良好的现金流量管理能够为企业的良性发展提供稳健的基础，能够为企业的竞争优势持续加分。 结束语 综上所述，对商业综合体的成本控制来看，要平衡好短期投入与长期投入的关系，不能只看眼前利益而因小失大。商业综合体的建设是一个集多个产业共同合作于一体的过程，因此加强相关部门的沟通以及充分竞价以对房地产商来说可以节约成本，对于行业来说也可以加强良性竞争与合作，有利于促进技术共享以及市场的机制建设。 参考文献： [1]城市综合体项目成本管理绩效评价研究[D].谢爽.重庆大学2014 [2]基于目标成本管理的商业地产开发项目成本控制研究[D].王守华.西南交通大学2014 [3]房地产开发企业供应链管理探析[J].杨东.建筑经济.2005（11） [4]论房地产开发项目全面成本管理与控制[J].冯伟.四川建筑.2005（05） 本文来源：https://www.dywdw.cn/f5cb8b79d7bbfd0a79563c1ec5da50e2524dd196.html
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2022-12-23
