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伴随着房地产市场的高速发展，住房及房地产业已经成为国家的支柱产业。一方面，城市住房价格也在持续增长，其增长速度已经远高于居民收入的增长速度，易引发一系列社会问题; 另一方面，因为其价值量大的特性，住房价格的过高或过低，不仅影响到国家经济的稳定，而且还会动摇社会的稳定。房价增长过快是当前中国城市与社会经济发展中突出的问题之一，如何合理控制房价平稳增长值得深入研究。因此，本文选取中国房价为对象，从定性和定量两方面探究对其影响的主要因素。 一、 分析 （一）定性分析 根据供求理论，普通商品的均衡价格出现在市场供求量相等的状态下，此时供求双方的意欲都得到满足。那么在研究房价的主要影响因素时，可以分别从供给与需求两方面探究。主要从以下几方面因素考虑： （1）居民人均可支配收入是需求的表现，是代表一个地区的人民的经济实力。人均可支配收入越多，人们提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。房屋相对于其他商品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致人们用大量的资金进行投资，促使房屋价格上升。理论上该变量和房价存在正相关性，即居民人均可支配收入越多，就会相对多的购置房屋，需求增长，在供给一定的情况下会导致供给需求失衡，进而房价上涨；反之则否。 （2）土地资源的稀缺性导致土地购置费不断上涨，而土地购置费在一定程度上反映了成本，进而在相当大的程度上影响了房屋的售价。随着开发的商品房不断增加，土地也越来越稀缺，房屋价格也会随着上涨。 (3) 商品房销售面积是房地产市场需求的直观体现，销售面积越多，表明市场需求越大。商品房施工面积，即报告期内施工的房屋建筑面积。由于现在市场上大多采取房屋预售，故房屋施工面积是房地产市场供给的体现。 (4)商品房竣工面积是房地产市场供给的直观体现。在一定时期内竣工面积越多，供给越大，在需求一定的情况下会导致供给大于需求，进而房价下跌；反之则否。 影响房价的因素很多，根据一些专家、学者的研究及现实生活经验，再借助供给需求理论，可以从上面几个因素中筛选出两个作为主要指标：居民人均可支配收入和商品房竣工面积。居民人均可支配收入是需求的代表，商品房竣工面积是供给的表现，两者对于中国房价有着非常重要的影响。 （二）定量分析 基于数据的可得性，在研究影响中国房价的主要因素时选取居民人均可支配收入、土地购置费、商品房施工面积和商品房竣工面积以及商品房销售面积为指标，利用2015年中国31个省市自治区的数据，建立起影响商品房价格因素的多元线性回归模型，并利用Eviews软件进行参数估计，多元线性修正，异方差和自相关检验，最终得出计量结果如下: Housing prices = + Completed area （） t= R2=，R2=，F= Housing prices 表示The average selling price of commercial housing ，income 表示Per capita disposable income，Completed area 表示Completed area of commercial housing。 由以上结果可知，在假定其他变量不变的情况下，人均可支配收入每增加一元，商品房平均销售价格就增加元；在假定其他变量不变的情况下，商品房竣工面积每增加一万平方米，商品房平均销售价格就会减少元。 我国商品房平均销售价格与居民人均可支配收入之间有正相关关系，而与商品房竣工面积之间则有显著的负相关关系。居民人均可支配收入属于需求方面，商品房竣工面积属于供给方面，可见我国商品房平均销售价格受到需求和供给两方面的作用。这也符合了经济学中的供求理论，即商品价格由需求和供给两者共同决定。 二、 比较 定性研究方法于本世纪初发源于人类学、社会学、心理学、民俗学等学科,在其发展早期主要依赖于研究者个人的主观经验和理论思辨,缺乏统一的指导思想和系统的操作方法,在以后实证主义占主导的半个多世纪里,曾长期受到冷落。本世纪70年代以来,社会科学家们越来越意识到定量方法的局限性,开始重新对定性的方法进行发掘和充实,并寻找两者之间相互补充、相得益彰的结合点。 对比上面影响中国房价的主要因素的定性分析与定量分析以及社会科学实践研究可以看出:定量的方法可以在宏观层面上进行大规模的社会调查和政策预测,但不利于在自然情境下对微观层面进行细致、深入、动态的描述和分析。定量研究者从自己事先设定的假设入手,很难了解被研究者的心理状态和意义建构(特别是当被研究者的看法和研究者不一致时),也很难对研究者自己不熟悉的现象进行调查。此外,定量的方法不仅将复杂流动的社会现象简单地数量化、凝固化,而且忽略研究者以及研究者和被研究者的关系对研究过程和结果的影响。 另外，有的学者认为“定性是定量的基础,定量是定性的精确化”。实际上,定性研究和定量研究只是从不同的角度,在不同的层面,用不同的方法对同一事物的“质”进行研究。由于指导思想和操作手段不同,它们有可能将研究的重点放在“质”的不同侧面上。定性研究是在研究者和被研究者的互动关系中,通过深入、细致、长期的体验、调查和分析对事物获得一个比较全面深刻的认识;而定量研究则依靠对事物可以量化的部分进行测量和计算,并对变量之间的相关关系进行分析以达到对事物的把握。 三、 总结 本文采用定性和定量的分析方法，对中国住房价格的主要影响因素进行分析比较，可以看出在使用定性与定量分析问题时两者之间的异同。虽然得出的结果均能显示出居民人均可支配收入和商品房竣工面积对中国住房价格产生了影响，但是在使用定性分析时有可靠的理论依据以及实践经验等；在使用定量分析时，有充足可靠的数据支撑，并且能够得到两者对房价的影响程度。由此可以清晰地认识到在分析问题时两种方法的异同以及相应的效果，有助于我们在今后分析问题时能够选择正确的分析方法。 本文来源：https://www.dywdw.cn/5b92a5cca7c30c22590102020740be1e640ecc0b.html
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2022-05-07
