【#第一文档网# 导语】以下是®第一文档网的小编为您整理的《论开征物业税对中国房地产经济的影响》，欢迎阅读！
论开征物业税对中国房地产经济的影响 傅光明 华中科技大学管理学院 内容提要：本文从理论和和实际两个方面分析了物业税开征后对我国经济产生的重大影响。 主要是有利于房地产业的健康发展，有利于调节房地产市场的过度需求。有利于规范房地产税费 制度，促进房地产税制的健康发展：有利于房地产价格的稳定。 主题词：物业税房地产经济影响 开征物业税，对中国的房地产市场具有一定影响：有利于房地产业的健康发展，有利于调节 房地产市场的过度需求。因为物业税根据对房产和土地的评估价值征税。谁的房产多，谁就要多 交税，而且不是一次性多交税。而是每年都要多交税。这样，就能适当抑制对房产的需求，不会 鼓励人们多买房、买大房等着升值牟利。而是要考虑支付房地产税均成本，从面控制对房产的过 度需求．有利于防止房地产业泡沫的出现。有利于规范房地产税费制度，促进房地产税制的健康 发展：有利于房地产价格的稳定。但由于地区经济发展的不平衡，物业税的开征会对地区经济发 展产生不同的影响。 一、文献综述 在国外的文献中，最著名的是美国学者对财产税对经济影响的两种对立的理论观点：william fischel从理论和实证两个方面论证了财产税是受益税。他认为：基于地方财政体系中的正确地 认识，财产税是一种近似与能够当地居民作出正确的财政决策的收益税。基于大量的证据，．fi 于能够当地居民作出正确的财政决策的收益税。基于大量的证据，fisehel提出地方公共项目带 来的收益和这些项目在财产税中体现的成本将“资本化”转入当地财产的价值中，即一方面地方 学校质量高、犯罪率低等因素将增加当地的住房价格，另一方面低税率也会增加住房价格，在其 他因素相同的前提下，人们愿意付出更高的价格住在公共设旆相对较好的面税率又较低的社区 内。因此。那些社区的住房价格也会相对较高。他指出，当地居民为了提高自己的财产价值，特 别支持那些收益多子成本的地方财政项日。(comia，eary c．and whaler,Gloria e．1999．the personal tex．handbook On taxafion,w．b．hilkdr。h andi．a．Richm'dson,eds删y 0e：k，珂珥Iar∞l deeker) 另一种观点认为：对资产征税，扭曲了房地产市场的供需和地方财政决策，因为税率既包括 建筑物，又包括其他地面设旌．所以地方财产税增加了建筑物和其他地方设施的成本，减少了房 屋和其他设施的建设，导致了土地利用不足。单位土地面积的资本投入低于有效的资本投入。 在mieszkowski中，资本完全逃脱了地方财产税税率与整个经济的平均税率之间的差异而带 来的缴税负担，在税率较高的行政区域中，财产税使资本流出该地区，从而降低了当地生产要素 (土地和劳动力)的生产力以及对这些要素的竞争性回报，最终提高了房屋和商品的价格。与 此同时，资本被吸引到税率相对较低的地区，从而使该地区的工资和土地价格上升，并使房屋和 商品的价格下降，mieszkowskl将一结果称作财产税的消费税效果．并指出就经济总体而亩，消 费税效果基本为零。因此，根据新论，财产税的利润税成分是决定其归宿的主要因素，而财产税 的消费税效果则只起次要作用。另外，消费税效果显然扭曲了整个经济中的资本配置，资本会从 高税收的行政区域向低税收的区域直到各个地区的资本税后回报相等为止。(bartil【，limothy j,1994jobs,produelivity,and local economic d钟elopnmnt：wkat impliea tions does e。圈“蚰ⅡIic research havefortheroleofgoverramcntnattaxj．47，847_86I) 在国内的文献中，李建阁(2004)认为物业税改革“可以转变地方政府的短期行为，使 他们更关心投资环境。”吴小灵(2004)也认为：如果开征物业税，就可以促使地方政府着力改 环境，保证地方政府从土地增值中获得稳定的税收，减轻地方政府变相举债行为，从而有效地利 用资源。李云鹏(2005)认为物业税的制度下．地方政府的行为将发生根本性转变·地方政府将会集中精力于城市基础设施建设，提高土地价值，而不是热衷于上项目、建工厂去开辟财源。这 种靠4度也有助于减少寻租和腐败行为。(席卫群：《开征物业税须明确的几个细节问题》．载《涉 外税务》2004年第4期) 有的学者则对开征物业税对房价、地方政府、消费者、开发商四个方面的影响做了正反 两方面的分析，并提出了具体的建议。(万婷：《对我国开征物业税的理性思考》，载《中国房 地产信息月刊》2004年第6期) 有的学者指出：稳定房价、抑制投机、稳定政府财政收入、降低银行金融风险、土地宏 观调控的增强、批租形式下房屋所有权和土地使用权期限不吻合等问题的初步解决，都将在一定 程度上有赖于城市物业税制的建立与完善。(王春林、屠梅曾：《开征物业税的研究与思考》，载 《上海管理科学》2004年第2期) 有的学者从物业税征收的背景入手，就征收物业税对于政府收入、房地产市场、房地产 结构、企业利益和居民利益的影响做了细致分析。 (胡怡建：《物业税改革的背景和影响分析》， 载《涉外税务》2004年第9期) 有学者提出：物业税是对现行税种的零星代和有机整合。其立法模式的选择不仅承载着 我国财产税制价值目标重新定定位的诉求，而且还面临着诸多制度层面的挑战。中国现阶段，物 业税采取个别财产税的混合分离制是平衡物业税价值目标和我国现行征管制度间冲突的最佳选 择。 (黎江虹；《我国物业税立法模式的选择》，载《法商研究》2004年第3期) 综台学者有不同角度的阐述。开征物业税对经济的影响有四个方面： 一是房地产调控的影响。目前我国部分地区房地产过热，出现了泡沫的苗头：房价过高，投 机炒作现象显著，存在着较大的金融隐患。因此，改革现行的房地产税制，征收物业税是挤压泡 沫，平抑房价，增强税收作为经济调节杠杆作用的重要举措之一。 二是对地方财政的影响。目前，土地出让金是地方政府收入的重要来源。而现在实行的土地 “批租制”要求用地者：购买40年至70年不等的土地使用权所需的大部分相关税费一次性支付。 在未来增量土地供给日益紧张的约束下，这种“寅吃卵粮”的做法与地方政府财政收入的刚性增 长要求构成了潜在的矛盾。目前我国也没有形成地方主体税种，无法保证地方政府财政的稳定性。 因此．开征物业税，改革现有上地出让金的支付方式，由一次性征收转变为经常性税收．培育地 方主体税种，是保证地方财政收入持续和稳定的需要。 三是对税制完善的影响。从目前的房地产税制来看，存在着税费繁杂、费大于税，税基过窄、 免税范围太宽，计税依据不合理，税负不公平等一系列问题：从国家财税体系来看，现代化的完 整的税收体系应包括完善的商品税类、所得税类和财产税类三大体系。相对于其他两类，我国的 财产税仍处于相对滞后的状态。开征物业税是建立健全财产税体系的开端。 四是对外开放的影响。加入WT0后，我国经济已经融人世界经济的大循环，而发达国家大都 统一征收“物业税”。因此，开征物业税也是引入国际惯例、同世界接轨的需要。 二、钧业税模拟与案铹分析 (一)物业税模拟。2003年直辖市财政局对市内经济技术开发区纳税单位120个，免税单位 11个及8个区部分重点税源户，共计400个单位的房地产数据进行了评估。基本结论是： l、以总体税负不变为原则，以税收收入目标值与房地产模拟评税计税价值之比匿算税率，分别为1．44％和0．8％。其中：评税价值如果不包括原未计入房产原值土地评税价值，测算税 率为I．44％；评税价值如果包括原未计入房产原值土地评税价值。测算税率为0．8％。 2、评估后，房地产评估值为807亿元，其中房屋401亿元，土地406亿元(其中未含在房产 原值中的土地的评估值为358亿元)。与房产原值527亿元相比，增加280亿元，增长53％，主 要原因是计税依据中增加了部分土地的评估价值。反映了北京房地产市场土地资源稀缺、地价高 的特点。 3、房地合一、按评估值征税将使税收收入大幅增长，土地是主要税源增长点。这有利于运 用税收政策加强对稀缺土地资源的宏观调控，同时便于建立以房地产税为主体的地方税体系，更 好地为地方政府组织财政收入。 实用文档 本文来源：https://www.dywdw.cn/6cc4c49bde88d0d233d4b14e852458fb770b386e.html
下载此文档
搜索文档
阅读：
文档下载
2022-08-07
