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XX市城乡一体化示X区淇水关片区控制性详细规划〔草案〕简要说明 XX市规划建筑设计研究院XX 2018年09月 . . 第一章总体概况 1.1规划X围 规划X围西至107国道，南至新安江路，东至鹤淇大道、延河路,北至南海路。规划总用地面积为4.46平方公里。 1.2规划依据 1、《中华人民XX国城乡规划法》〔20XX1月1日〕； 2、《城市用地分类与规划建设用地标准》〔GB50137-2011〕； 3、《城市规划编制办法》〔20XX4月1日〕； 4、《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》〔20XX1月1日〕； 5、《城市红线管理办法》； 6、《城市绿线管理办法》〔建规[2002 ]112号〕； 7、《城市黄线管理办法》〔建规[2005 ]144号〕； 8、《城市居住区规划设计规X》〔GB50180-93 2016年版〕； 9、《城市道路交通规划设计规X》〔GB50220-95〕； 10、《XX市城乡规划管理技术规定》； 11、《XX市城市总体规划〔2007-2020〕》； 12、《XX市城乡一体化示X区〔XX新区〕总体规划〔2013—2030〕》； 13、《XX市总体城市设计〔2017-2035〕》； 14、国家、XX省、XX市相关法律、法规与技术规X； 15、甲方提供的相关资料。 . . 1.3规划原则 1、城乡统筹、区域协调的原则 遵循城乡统筹、注重区域协调，融入区域环境，实现持续发展。 2、生态优化原则 紧扣可持续发展的时代主题，贯彻生态优先的准则，尊重生态格局和自然生态，合理利用自然生态环境，保护性开发，提高环境品质，增强环境吸引力。 3、控制与引导原则 控制是协调区域发展构筑城市自身独特形象特征所必需采取的强制手段。规划从区域协调发展以与经营城市和特色塑造的要求出发，对生态建设、土地开发、开放空间、环境设计、道路交通等提出相应的指标体系，不允许无序的开发建设。引导是经营城市的有效手段，合理有效的引导可以直接降低城市开发建设的成本，并提高其效率。 4、公众参与原则 规划建设直接牵涉到规划区内每一个住户的利益，不仅需要政府的执行，也需要公众的理解和支持。建立良好的公众参与机制，不仅利于规划工作的顺利进行，也能够得到居民积极的支持和配合。 第二章 现状概况与分析 2.1区位条件 规划区位于XX新区西北部，与淇水湾商务休闲区隔河相望，东临鹤淇大道，西紧邻107国道和京广铁路，淇河绕规划区东、北流过。优越的区位、便利的交通条件将有力的促进区内投资环境的优化和经济社会的发展，将为片区的发展提供良好的支撑条件。 . . 2.2现状概况 规划区内现状道路有南海路、107国道、黄浦江路、鹤淇大道、六盘山路、韶山路、延河路〔淇园社区—鹤淇大道〕、富春江路〔六盘山路—鹤淇大道〕。现状项目有瑞丰物流、南海冷库、中储粮库、第四水厂、中继泵站、明志中小学、鹤高中学和部分小区项目等。现状村庄主要有西高村、大石岗村2个。 第三章 规划目标与定位 3.1功能定位 依据《XX市城市总体规划〔2007—2020〕》对规划区的定位和《XX市城乡一体化示X区〔XX新区〕总体规划〔2013—2030〕》、《XX市总体城市设计〔2017-2035〕》中的功能定位，结合现状建设情况，本着控制开发、城市景观提升改造的原则，确定规划区的功能定位： 以滨水空间开发为特征的现代生态宜居区 以历史文化小镇为内容的文化娱乐中心区 以居住服务休闲为一体的生活休闲服务区 3.2规划目标 依托淇河生态资源，通过与淇水湾的衔接，完善公服设施和城市基础设施，有序提升城市品质，打造“生态、活力、特色、幸福〞的XX生态宜居休闲区域。 第四章 总体布局规划 4.1 功能结构 依托淇河生态资源，结合主次干道的布局和公共服务设施的设置，规划形成“一心、一. . 带、三区〞的规划结构。 1、一心 片区中心规划商业休闲娱乐中心，与淇水湾核心区形成呼应。 2、一带 结合自然景观优势，形成沿淇河生态景观带。 3、三区 纬十五路以北、南海路以南的北片区，纬十五路以南、六盘山路以西的中片区，六盘山路以东、鹤淇大道以西的东片区。 4.2用地布局规划 本次规划总用地446.01公顷，其中建设用地面积为444.62公顷。规划城市建设用地主要分为居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地等。规划各类用地规模、比例详见下表。 城乡用地汇总表 用地代码 H H11 其中 H41 E 其中 E1 用地名称 建设用地 城市建设用地 军事用地 非建设用地 水域 城乡用地 规划建设用地汇总表 用地代码 R R2 R2+B1 居住用地 二类居住用地 二类居住用地+商业用地 用地面积(h㎡〕 214.09 210.61 3.48 占建设用地比例〔%〕 48.23 用地面积〔h㎡〕 444.62 443.90 0.72 1.39 1.39 446.01 占城乡用地比例〔%〕 99.69 0.31 100 . . A B S U G A1 A22 A33 A41 A51 B1 S1 S42 U11 U12 U13 U14 U31 G1 G2 公共管理与公共服务设施用地 行政办公用地 文化活动用地 中小学用地 体育场馆用地 医院用地 商业服务业设施用地 商业用地 道路与交通设施用地 城市道路用地 社会停车场用地 公用设施用地 供水用地 供电用地 供燃气用地 供热用地 消防用地 绿地与广场用地 公园绿地 防护绿地 城市建设用地 36.54 0.54 2.21 26.83 4.39 2.57 46.87 46.87 83.32 78.49 4.83 7.87 5.28 0.25 0.69 0.65 1.00 55.21 47.36 7.85 443.90 8.23 10.56 18.77 1.77 12.44 100 4.2.1居住用地 规划居住用地面积214.09公顷，占建设用地的48.23%，可容纳6.7万人。 规划形成3个居住片区，每个片区配套相应的公服设施。幼儿园、物业管理用房、文化活动站等生活居住配套设施参照《城市居住区规划设计规X》和XX市地方规定在居住用地地块内统一规划布置。 4.2.2公共管理与公共服务设施用地 规划公共设施结合空间布局，在区内位置适中、交通方便的地段设置了包括行政办公、文化活动、中小学、体育场馆等设施。规划公共管理与公共服务设施用地面积36.54公顷，占城市建设用地的8.23%。 . . 4.2.3商业服务业设施用地 结合片区的功能定位，在中心区设置商业用地，与对岸的淇水湾相呼应。在纬十七路南侧布置商业街区。用地面积为46.87公顷，占建设用地的10.56 %。 电信、邮政、供水、供电等公用设施的营业网点不需单独占地，将来在兼容用地里设置即可。 4.2.4道路与交通设施用地 道路与交通设施用地面积83.32公顷，占建设用地的18.77%。其中城市道路用地面积78.49公顷，另规划5处社会停车场。 4.2.5公用设施用地 公用设施用地主要包括供电用地、供水用地、供热用地、消防用地等，总用地面积为7.87公顷，占建设用地的1.77%。保留现状第四水厂和南水北调的配套工程，用地面积与、共5.28公顷。保留现状供热中继泵站，用地面积0.65公顷。规划110KV古城变电站，位于纬十七路与延河路交叉口西北角，用地面积0.25公顷；保留现状调峰储配站，用地面积0.69公顷；在富春江路和六盘山路交叉口西北角规划一级消防站一处，用地面积1公顷。 4.2.6绿地与广场用地 绿地以公园绿地为主，公园绿地主要指向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地。用地面积为55.21公顷，占建设用地的12.44%。 第五章 地块划分与控制指标体系 5.1地块划分与编码 5.1.1用地分类与标准 按《城市用地分类与规划建设用地标准》〔GB 50137-2011〕确定本次规划的用地分类，. . 分到中类或小类。 5.1.2地块划分 规划地块划分主要以道路为界，兼顾地块的土地使用权和产权边界。界线应具有明显的可识别性，兼顾基层行政管理界线，以便于现状资料收集统计和规划管理。地块规模按其使用性质或实际的开发需求确定。具体做法如下： 1、以道路为界划分地块。规划以城市主次干路、支路作为地块划分的界线。一旦街坊需要整体开发，可对地块进行合并建设。因此，本规划所确定的地块界线，并不一定代表确实的用地红线X围，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。 2、根据用地性质分别划分地块。确保每个地块用地性质的单纯性，将不同用地性质地块分成不同地块。例如，需要独立占地的配套设施，应分别划出单独地块，以保证这些配套设施的用地选址和规模的落实。 5.1.3地块编码系统 本次规划按照上述地块划分原则，划分为25个街坊，总共80个地块。地块编码按由北向南，自西往东的顺序，采用三级编码。 1、一级编码、二级编码：依据规划区空间布局结构和道路系统的特点，以空间结构和干路网系统对规划区进行划分。同时，根据淇XX岸控规中各地块的统一编码排序，对本规划区内的地块进行编码。一级编码用字母A、B代表，二级编码用阿拉伯数字表示。 2、三级编码用阿拉伯数字表示，以道路围合、自然边界和用地性质划分。 3、一级、二级、三级编码之间均用破折号连接，如A-08-01。 5.2控制指标体系 1、本次规划控制指标体系的构成内容主要包括土地使用控制和环境容量控制。 . . 〔1〕土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界X围等方面做出的规定，其控制内容包括用地使用性质、用地边界、用地面积等。 〔2〕环境容量控制是为了保证良好的环境质量，充分发挥土地的经济效益，对建设用地所能容纳的建设量和人口聚集量做出的规定，其控制内容为容积率、建筑密度、绿地率等。 2、地块控制指标体系分为两类：规定性指标和引导性指标。 〔1〕规定性指标为在规划管理中必须严格遵循的指标，包括用地性质、绿地率、容积率、建筑密度、建筑限高、配套设施、建筑后退距离、停车泊位、禁止开口路段和配套设施。 〔2〕引导性指标为在下一步编制修建性详细规划与建筑设计中参照执行的指标，包括建筑色彩、建筑体量、建筑艺术风格和其他环境要求。 控制指标分类表 用地使用性质 绿地率〔%〕 容积率 建筑限高〔m〕 建筑密度〔%〕 建筑后退距离〔m〕 配建车位数〔个〕 禁止开口路段 配套设施 引导性指标 建筑体量 建筑艺术风格 建筑色彩 5.2.1土地使用兼容性控制 规划区各类别用地的规划建设和用地内建筑的设置应符合用地与建筑相容性的规定。土地使用兼容性控制的原则： 地块在开发时必须遵循的用地使用性质，以国标用地分类为准。 规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地面积的比例。 规划地块内建筑总面积与规划地块面积之比。 地块内建筑物允许建造的最大高度。 规划地块内各类建筑基底面积占该块用地面积的比例。 建筑相对于地块边界的后退距离。 规划地块内规定的停车车位数量。 规划地块内禁止设置出入口的位置。 地块内为满足不同的生产和生活要求所需配建的公共设施与市政公用设施。 对规划地块内建筑形体的控制，包括建筑体量之间的均衡协调或增强对比以提高标志性等。 对规划地块内建筑形体的风格进行引导，以确保与周边地块建筑风格和谐统一。 对规划地块内建筑物外观颜色进行指引，使其与周边环境协调。 规定性指标 . . 1、保持区域X围内规划用地布局结构的整体合理与稳定； 2、保证相容用地的功能相互协调，维护周边地域的环境质量； 3、符合城市设计原则要求，不影响城市景观形象优美和谐。 在土地开发建设过程中，土地使用性质、用地界线与用地规模必须符合规定，因建设发展需要进行调整时，必须符合本规划的土地使用兼容性规定并按相关规定报相关部门批准。 土地使用性质调整时应有利于环境改善和提高公共设施服务水平，不得影响周边地块土地和建筑的正常使用。调整后的用地面积应与规划面积相当，性质改变后地块的控制指标，应参照类似用地性质地块进行相应的调整。 土地使用性质兼容性一览表 序号 规划土地 使用类别 居住 公共管理与公共服务设施用地+ 用地 商业服务业设施用地A+B R 道路与交通设施用地S 公用设施 用地U 绿地 G 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 备注 拟建建筑 类别 二类居住 幼托 小区配套设施 商业服务设施 金融、贸易、保险业设施 旅馆业设施 集贸市场设施 基层管理机构 行政办公用房 教育科研 小型公用市政设施与管理机构 环卫设施 社会停车场 加油站 二类行政文化教育医疗社会商业道路停车供应环境公园防护居住 办公 设施科研卫生福利设施 用地场设施设施绿地绿地 R2 A1 A2 A3 A5 A6 B S1 S42 U1 U2 G1 G2 √ √ √ √ △ △ △ √ √ △ √ △ × × × × × △ × √ △ √ √ △ × △ × △ △ △ √ △ × △ △ △ × × △ △ × × × × × × × × × △ △ △ △ × × × × × × × × × △ △ × × × × × × △ △ △ △ △ × △ × × × × × × × √ × × √ √ √ √ △ △ × △ × △ × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × △ × × × × × × × △ × △ × × × √ √ √ √ △ × × × × × △ × × × △ △ × △ √ × × × × × △ × × × × × × △ √ √ × × × × × × × × × × × × × × × 1. 文表采用中华人民XX国标准《城市用地分类与规划建设用地标准》〔GB50137-2011〕。 2.“√〞表示可兼容性。3.“×〞表示不可兼容性。4.“△〞表示可兼容、可不兼容。 . . 5.2.2开发强度控制 在满足发展的同时，规划建设容量控制的原则是密度的疏解与开发强度适当控制相结合。具体项目要结合地块的承载能力，改善居住环境、提高生活质量的要求，确定改造项目开发容积率。同时考虑到开发建设进行弹性调整的可能性，在进行合理控制的同时，留有弹性余地，地块内开发建设的容积率应控制在规划确定的X围之内，不得超过或低于规划中规定的指标。 规划区合理控制地块的开发强度，规划根据空间布局要求设置控制门槛，按土地价值规律合理开发土地。 该片区定位为XX生态宜居休闲区域，结合城市设计视觉通廊、城市景观控制和地块的规划使用性质等多种因素，将土地开发强度分为三类： 1、低强度开发区 主要是公用设施、公服设施等，容积率控制为Far≤1.2。 2、中低强度开发区 主要是以多层、中高层为主的居住用地，容积率控制为1.0＜Far≤2.0。 3、高强度开发区 主要是东片区现状居住用地、商业用地等，2.0＜Far≤3.0。 另外，规划区内的绿地和开敞空间为严格控制区，只允许适量公益性建筑物的建设。 5.2.3建筑高度控制 地块内所有建筑的高度不得超过规定的建筑高度控制指标，规划区内建筑高度分为四类高度： 1、规划区内的公服设施、公用设施建筑，六盘山路以西以多层为主的居住区、商业区的高度控制为H＜24米。 . . 2、六盘山路以西的北部和南部的部分居住区和鹤淇大道西侧的部分居住区和学校，高度控制为H＜45米。 3、韶山路两侧和纬十五路两侧的现状居住区，高度控制为H＜60米。 4、六盘山路以东的部分现状居住建筑以高层为主，高度控制在80米以下。 5.2.4建筑后退控制 地块建筑退让线控制依据国家相关日照要求、XX市相关城市规划管理规定与城市人防建设要求，满足环境卫生要求、消防要求，致力于塑造富有活力的公共活动区域，构建系统的公共活动空间，在满足地块高强度开发的基础上，提出对建筑硬性空间的退线要求。 1、建筑退让道路红线控制 沿城市道路的建筑物，应按路幅宽度和建筑高度，确定其后退道路规划红线的距离，最小后退距离应满足《XX市城乡规划管理技术规定》的相关控制要求，具体建筑后退按下表控制。 建筑后退城市道路规划红线最小距离控制指标表〔米〕 道路宽度 建筑主体高度 H＜24米 45米＞H≥24米 H≥45米 L≤20 3.0 6.0 9.0 20＜L≤30 6.0 9.0 12.0 30＜L≤40 9.0 12.0 15.0 L＞40 12.0 15.0 18.0 注：〔1〕对于道路两侧有城市绿化带的应扣除绿化带宽度后按上表控制。 〔2〕商业与兼容商业的，退让道路红线适当增加3米。 〔3〕主次干路交叉口四周的建筑， 后退道路切角线的距离应按主要道路要求， 并宜增加5米执行。 2、建筑离界距离控制 . . 〔1〕建筑退让地界距离是指建筑物主体外墙与地界线的距离。 〔2〕相邻用地退界距离一般参照6层标准条式住宅进行控制，相邻双方各退一半，如南侧或东西朝向建筑增加高度，则增加部分全部由增加高度的建筑退让。如南侧或东西朝向的建筑减少高度，则减少部分全部由减少高度的建筑折减。相邻地块皆为非居住类建筑的，建筑间距应满足各种规X的要求，同时不得小于下表规定的最小距离。 建筑退让用地红线最小距离 主要朝向 低层 多层 高层 低层 多层 高层 居住建筑 最小退让距离〔m〕 4 6 10 3 3 10 非居住建筑 最小退让距离〔m〕 4 5 8 按消防间距控制 按消防间距控制 6.5 次要朝向 〔3〕界外是居住建筑的，除须符合〔2〕中的离界距离的规定外，须同时符合建筑间距的有关规定，如北侧地块为未开发建设的住宅地块，则南侧地块拟建建筑物日照分析结果应满足毗邻地界北侧13.5米处80%以上满足大寒日2小时日照标准等。 〔4〕界外是公共绿地的，如公共绿地在项目北侧，多、低层退让地界距离不得小于13.5米；中高、高层不得小于15米；如公共绿地在项目其他方位，分别按照表《建筑退让用地红线最小距离》居住建筑的主要朝向和次要朝向控制。同时满足界外公共绿地不少于 1/3的绿地面积在我市标准的建筑日照阴影线X围之外。 〔5〕建筑后退控制应同时满足消防与日照间距等相关规X要求，当同一地块同时涉与多个退让要求时，除非特别说明情况，应取其中最大退让值。其他情况建筑后退控制参考《XX市城乡规划管理技术规定》相关规定。 5.2.5建筑间距控制 建筑间距的控制应符合以下规定： . . 1、建筑间距系指两栋相邻建筑物主体外墙的最小距离，若建筑物凸出的阳台、走廊或局部凸出部分的长度，南侧超过该建筑物长度的二分之一，北侧超过该建筑物长度的三分之一时，从外凸部分垂直投影外边缘起计算建筑间距。 2、多层与以下住宅建筑正向间距按照日照间距系数1：1.5控制，中高层与以上的住宅需进行日照分析，多层、中高层、高层混合的建筑间距依据日照分析确定，并分析对周边地块的日照影响，满足日照标准；具体控制要求应符合《XX市城乡规划管理技术规定》，并应满足国家相关规X要求。 3、有特殊日照要求的医院病房楼、休〔疗〕养院、养老建筑、托儿所、幼儿园和学校教学楼等适用日照分析法，并同时满足各专业规X要求。 4、居住建筑底层为商业、 车库、 底层架空等非住宅用房时， 在计算建筑间距或进行日照影响分析时以住宅层的窗底标高为基准。 5、建筑间距的控制应同时满足卫生、环境、工程管线埋设等方面的规X和要求，当同一地块同时涉与多个退让要求时，除非特别说明情况，应取其中最大退让值。 5.2.6绿地率控制 依据《XX市城乡规划管理技术规定》，根据国家园林城市标准，确定广场绿地率的上限指标和其他各类用地绿地率的下限指标。 1、公园绿地由于需要安排适量游憩设施和道路用地，绿地率控制不低于65%；防护绿地绿地率不低于90%； 2、商业服务业设施用地绿地率不小于10%； 3、二类居住用地绿地率不小于30%； 4、公共管理与公共服务用地绿地率不小于35%。 . 本文来源：https://www.dywdw.cn/d7b99c862b4ac850ad02de80d4d8d15abe2300f4.html
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2022-05-24
