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谈高新技术产业开发区资产经营管理 摘要 经过多年的发展，我国高新技术产业开发区已成为国民经济持续稳定增长的动力源泉和建设现代化经济体系的重要支撑。国务院关于促进开发区改革和创新发展的若干意见提出采取有效 经过多年的发展，我国高新技术产业开发区已成为国民经济持续稳定增长的动力源泉和建设现代化经济体系的重要支撑。国务院"关于促进开发区改革和创新发展的若干意见";提出采取有效措施，提升开发区的创新能力，把开发区打造改革开放新高地，进一步加快推进开发区高水平开放、高质量发展。作为开发区重要组成形态的国家高新技术产业开发区，加快推进高质量的发展有着更紧迫的现实需求。探讨国家高新技术产业开发区资产经营管理对高新区的发展具有重要的现实意义。本文对此进行探讨。 一、高新区资产经营管理现状分析 (一)高新区开发、建设阶段投入大、产出低高新区开发、建设阶段的主要内容是进行区域内土地的动拆迁、土地平整以及园区内配套基础设施、经营性设施的建设。这一阶段高新区最大的资产就是土地资源，开发建设资金需求量大，但没有资产能产生收益。一般开发区主体运营收支达到平衡阶段需要15年左右。高新区开发、建设阶段之所以投入大、产出低，一方面是高新区本身的特点决定的：高新区建设，特别是高新区如果规划标准比较高，不是以传统的工业生产企业为主，而是以建立吸引研发机构等高附加值机构为主的产业链中高端国家高新技术开发区，无论对企业公共基础设施的建设，如道路、河道、桥梁、绿化等，还是对入驻企业的工作员工配套设施的建设，如教育、医疗、公寓、休闲、娱乐等设施的要求均相对较高，而这些投入短期内是无法产生丰富的现金流入。另一方面，国家高新技术产业开发区作为一个汇集、管理众多入驻企业的实体，既具有一般普通企业利润的要求，同时更具有发展一地经济，带动一片社会发展社会服务职能。如扶持大众创业、万众创新，企业孵化、扶持中小微企业的发展等，这些经营活动在一定程度上无法给高新区带来现金流。在政策方面，2016年前高新区运营主体主要通过贷款的方式解决这一阶段的资金需求，但自2016年1月1日起，财政部要求不得向银行贷款进行土地收储，同时根据2016年国土资源部等四部门联修的《土地储备管理办法》，各类城投公司不再从事新增土地储备，土储只能由名录内土储机构承担。各区的政府土储中心一般作为区域内的唯一土地储备主体，这时高新区内未收储的土地需由土储中心根据预算资金来进行安排收储，在此情形下，高新区受制于政府预算，这对高新区开发运营主体的资产经营管理提出了更高要求。但高新区在开发、建设阶段由于自身尚未成型，故未能产生丰富的现金流资产来满足高新区尚未收储土地的开发。 (二)高新区运营、维护阶段产业集聚不成熟高新区运营、维护阶段的主要内容是通过前期土地的开发、建设，一方面，用成熟的土地资源吸引企业自行购买土地建设经营，形成高新区良好的产业环境;另一方面，高新区建设自有物业，进行园区配套的自有物业租赁服务，提供高新区相关产业的配套服务。这一阶段高新区最大的资产就是各种自有物业及众多的入驻企业资源，这一阶段的特点是高新区无论是购买土地建设的企业，还是高新区经营主体自身通过前期投入资金建设形成的自有物业，初期由于高新区产业环境尚不成熟，入驻企业、人员均需要进一步培育。特别是在高新区运营、维护的初期阶段，各项配套设施均需一步步完善，产业集聚成熟需要漫长的过程，如何对该阶段的资产进行有效的经营管理显得尤为重要。高新区运营和维护是一个综合配套的系统工程，特别是高新区初期建立的配套设施、租赁物业在高新区尚处于不成熟的初期阶段，收益较为有限。但高新区通过融资等有息债务方式建立的资产在收益有限的前提下仍需定期还本付息，这对运营、维护阶段资产的管理提出了较高要求。 二、高新区资产经营管理对策 (一)开发建设阶段奠定发展基础一是合理利用政策支持，降低资金占用。根据2016年上海市《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》，高新区运营主体可以据此充分利用国家的政策，改变开发区原来采用的自建不动产仅通过出租取得稳定现金流量的做法，而采用租售结合的方式，一部分不动产在建设阶段即可考虑通过销售的方式提前收回投资，从而加快资金的周转，提高资金使用效率，同时，降低对银行贷款的长期需求。在销售的过程中需要关注销售的对象是购后自用的企业，并且企业的产业定位需要与高新区自身的定位一致，避免出现"代做嫁衣";的情况出现。另一部分通过自身不动产作为租赁资产，一方面产生长期的稳定的现金流，另一方面可以对高新区的产业定位进行规划，避免出现大量影响高新区产业定位的企业入驻。二是引进开发区类REITS，加快开发区的建设。REITs是一种通过发行收益凭证，将特定的多数投资者资金进行汇集，由专门投资机构进行房地产投资，将取得的收益按比例分配给投资者的一种信托基金。REITs通过集中投资于可带来收入的房地产项目，特别是开发区普遍存在运营后期阶段收益稳定，投资回收期较长的特点非常符合REITs的诉求，通过发行开发区类REITs，可以在为投资人提供稳定的现金收益的同时，集中社会资金，加快开发区建设。三是银行贷款监管改进符合开发区经营方式。对开发区类企业(承担开发区的建设、运营和管理的平台类企业)，银行可以有针对性地设立开发区建设长期贷款，将贷款的期限匹配与开发区的建设、运营和管理时间相适应，对贷款的用途限定于开发区内的经营资产的建设、后期经营资产的管理和运营，其还款来源为开发区后期经营资产运营、管理过程中取得的收入。通过开发区建设贷款，开发区运营企业可以根据开发区的整体规划进行运营，避免出现人为期限错配的情况。 (二)经营维护阶段提高经营管理水平一是资产证券化，盘活经营不动产。通过建设阶段的租售结合、开发区贷款等形式解决了开发区建设阶段的资金需求，开发区得以顺利建设。在经营阶段，为了进一步加快开发区的发展，需要对建设阶段的资产进行进一步的盘活和价值发现，可以通过资产证券化的方式，将存量资产变现，这有利于滚动开发，减少资产占用，变现所获资金进一步投入高新区后期的建设和运营。二是充分发挥无形资产的作用。在解决开发区建设、运营的资金需求后，需要通过投资入股、服务入股等多种形式，密切高新区与入驻企业之间的关系，进一步促进开发区的发展需求，建立完善的开发区生态链，让 本文来源：https://www.dywdw.cn/f43d7efc85c24028915f804d2b160b4e777f812e.html
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2023-04-16
