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房贷利率上浮迅猛，提前还款划算吗？ 作者：暂无 来源：《理财·市场版》 2018年第7期 随着楼市调控的不断升级，各大银行纷纷上调了房贷利率。比如，今年4月，郑州以平均5.96%的首套房贷款利率继续排名全国第一，平均上浮幅度为22%。面对房贷利率上涨，不少房奴都计划提前还贷，这样划算吗? 贷款利率持续上涨 从2017年2月起，为了应对美联储加息，央行就陆续提高并公开操作市场利率。 据融360的4月中国房贷市场报告显示，从去年4月至今年4月，首套房贷款利率和二套房贷款利率均呈现持续上涨的态势。 今年4月，郑州以平均5.96%的首套房贷款利率继续排名全国第一，平均上浮幅度为22%。融360分析认为，虽然首套房贷款的高利率误伤了部分刚需，但总体来说高利率也让投资客逐渐退场，房价波动减小，对刚需族利大于弊。 笔者走访河南郑州多家楼盘和银行个贷部后发现，房贷首付、利率已全部上调。对于贷款购买首套普通自住房的居民家庭，最低首付款比例由之前购房合同总价的20%调整为30%，贷款利率由之前不低于基准利率的0.85倍调整为不低于基准利率的1倍；对于贷款购买1套住房后再次申请商业性个人住房贷款的居民家庭，最低首付款比例由之前购房合同总价的30%调整为40%，贷款利率由之前不低于基准利率调整为不低于基准利率的1.1倍。对于贷款购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。 例如，申请一笔住房贷款100万元，期限为30年的商业贷款，在等额本息的还款方式下，利息支出总计为910616.19元，每月还款5307.27元。利率上浮10%后，也就是5.39%的话，同样贷款100万元、30年期限，每月需还款5609.07元，利息支出总计为1019264.23元，比基准利率多还10万余元。由于各家银行执行利率并不相同，如果按照部分银行15%以上的上浮程度，购房者支出的利息成本将会更多。 融360监测数据显示，2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于在基准利率4.9%的基础上，上浮了13.5%，环比上升0.91%，同比上升23.01%。 其中，4 月全国首套房贷款平均利率环比 3 月上升 0.91%，同比去年 4 月首套房贷款平均利率 4.52%，上升 23.01%。 在融360监测的35个城市中，首套房贷款平均利率中本月最低值为上海5.13%，较基准利率上浮不到5%，在上海，首套房贷款利率最低的银行还可以打九折。 4月，全国首套房贷款平均利率最低的城市前十名分别为：上海5.13%、厦门5.21%、北京5.36%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、沈阳5.46%。 提前还贷收取违约金 有些银行要求提前还款需要交违约金，一般银行收取违约金的方式有两种： 首先，按照提前还款时未结余额的2%~5%计算，比如100万元贷款，提前还贷后，还剩下50万元没还，那么要交1万~2.5万元的违约金。 其次，收取若干个月的利息，比如还贷不足一年的罚息三个月；还贷满一年不满两年的罚息两个月；还贷满两年以上的不罚息。 另外，提前还款方式受银行限制。提前部分还款有两类还款方式：一是缩短贷款年限，月还款额不变；二是减少月还款额，贷款年限不变，前者比后者更能省利息。有些银行默认的是第一种还款方式，购房人没得选，因为这种方式交的利息多，能获得更多收益，当然，各地银行的政策有差异，具体执行时会有不同。 提前还款有还款时间、额度限制。不仅是还款方式，部分银行对还款时间和还款金额也有要求，有的规定还款满半年或者一年才能申请提前还款，有的规定了还款额度。 这些情况不必提前还贷 首先，签订贷款合同本身你的优惠幅度在8折左右，那么就不必考虑提前还款，这是因为你已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中。若央行在年内无降息动作，即使明年1月1日按照最新利率执行，利息也只会比前期更低。 其次，等额本金还款期已过1/3的购房者。由于等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。 最后，等额本息还款已到中期的购房者。等额本息还款把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增，利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分利息，因此提前还贷意义也不大。 需要提前还贷分情形 首先，跟银行签的固定利率贷款，此后基准利率下降了。 固定利率贷款就是贷款利率不会随着央行公布基准利率变化而变化，贷款之时签的多少利率，就一直按照这个利率还款。如果当初贷款是跟银行签的固定利率，而现在基准利率已经下降了，这时就有必要进行提前还贷了，因为提前还贷可省下部分利息。 例如朱某5年前以6.6%的利率向银行贷款80万元，由于用的等额本息贷款，前期还的本金不是很多，前5年一共偿还本金18.5万元，剩下61.5万元未还，期限还剩10年。而今，房贷利率已经下降到4.9%，如果此后10年房贷利率一直维持在4.9%的话，朱某继续以6.6%的贷款利率还款，就相当于无形中多还了5.4万元的利息，所以此时就完全有必要提前还贷。即便是提前还贷后，再用房子抵押从银行贷出61.5万元，也比继续以6.6%利率还贷要划算得多。 其次，跟银行签的浮动利率，此后基准利率上调了。 浮动利率就是贷款利率会跟着央行公布基准利率变化而变化，一般可能是一月、一季度或者一年变一次。如果是浮动利率，那就意味着利率上调贷款利率也会跟着上调，相应的需要还的利息就会增多。如果不想负担更高的利息的话，那就有必要提前还贷了。 再次，想要把房子出售。 不少人在经济条件变好之后，可能就想换套更大、更好的房子，从而可能会考虑把之前的房子卖掉。但是，还处于按揭中的房子一般是不能出售的，因为房产证抵押在银行，没有房产证就过不了户，房子自然也就不能卖了。所以，此时如果想卖房子，就需要提前把贷款还了，从银行把房产证拿回来才行。 最后，提前还款后，剩余贷款可能面临利率上浮。 上面说过，选择缩短贷款年限，月还款额不变的方式更省利息，有的银行会规定，提前还款后剩下的贷款要重新签贷款合同。比如，贷款100万元，已经还了30万元，还剩70万元没还，最开始的贷款利率是9折，申请提前还款20万元，剩下的50万元要重新签合同，贷款利率也按照所在银行最新上浮10%的政策执行，并且银行会重新审核贷款人资质，如果这期间出现过收入不稳定或者逾期问题，会直接影响接下来的申请。 融360分析认为，虽然首套房贷款的高利率误伤了部分刚需，但总体来说高利率也让投资客逐渐退场，房价波动减小，对刚需族利大于弊。 本文来源：https://www.dywdw.cn/ff6c7707961ea76e58fafab069dc5022abea46c5.html
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2022-07-15
