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摘要：随着我国国民经济的持续快速发展、城市化和工业化进程的加快，具体表现为城市人口不断地增加、城市规模不断膨胀和各种资源向城市大量聚集，“城市土地不够用”成为城市未来发展最大的一个限制性因素，针对土地制约着城市未来发展的问题，主要从城市土地利用存在的问题与原因、城市土地的利用现状及如何提高城市土地利用水平等方面进行分析，并提出相应的对策和有建设性的意见，以促进我国城市土地利用合理、合法、高效的使用。 关键词：城市土地，问题，城市规划，集约利用，对策 自进入改革开放以来，我国的经济得到持续快速的发展，但土地的位置固定性和稀缺性，使得土地尤其是城市土地对国家和地区之间的经济发展尤为重要。城市土地作为人类活动最为集聚的区域，是人口、工业、居住、教育、科技、文化、卫生、交通、商业等集中的地方，随着我国城市化和工业化进程的加快，城市规模和城市人口的扩张使得人们对土地的需求量急剧上升，如果对土地没有进行合理的利用和开发，将引起城市经济的发展与有限的土地资源之间的冲突与矛盾。因此，必须合理、集约利用城市土地，以促进城市经济的发展和保护有限的土地资源。 （一）城市土地利用存在的问题与原因 1、城市土地存在严重的土地纠纷，在征收土地过程中，由于土地产权主体的不明 确、征地补偿对象不清晰而产生的一系列争议；2、城市土地存在市场的不充分竞争，城市土地主要通过招标、拍卖、挂牌等方式来进行土地使用权的出让，但在市场中应用最多的主要是采取“价高者得”这种完全靠实力的挂牌方式来获取城市的土地使用权，从而忽略了竞得者对土地的利用是否有合理的规划意图或是否能促进城市的发展，这种不充分竞争的土地市场导致土地的最大价值无法实现，资源的部分浪费；3、政府导致土地闲置现象严重，地方政府为增加其地方的财政收入，获取土地的增值收益，把大量土地以征收的形式存放在一起，再通过土地平整，而平整这一过程得需要几年甚至是几十年，在这之后才会把土地投入市场进行买卖，这样就导致土地闲置现象比较严重；4、住宅用地供需安排不合理，房地产闲置率高。由于房地产行业的极度膨胀，大大刺激了政府。政府为追求片面的土地收益，对房地产企业的开发方向不加以控制，导致与普通群众切身利益相关的住宅房供应不足，而大量的高档商品房却因购买力跟不上而出现闲置；5、城市外延开发,规模扩张过快。由于城郊地价相对较低,而城区再开发和改造成本较高,导致城市普遍采用不断向外“摊饼式”扩展模式,以产业园、软件园、物流园、大学城等多种形式占用了大量耕地,导致土地资源透支,同时也给城市的交通、生态环境等方面带来巨大的负面影响；6、土地利用结构不合理，城市工业用地比重过高,住宅、城市基础设施、环境绿化用地和第三产业用地比重过低。1、利用模式存在问题：城市扩张占用耕地过多，城市存量土地粗放利用在数量上，国内很多城市仍然实施“摊大饼”式的发展模式，通过大量占用郊区和农村土地的方式实现城市扩张，土地浪费严重。城市的扩张主要体现在建设用地比例的增加，耕地所占比例减少，在城市土地存量有限的前提下，不得不通过大量占用郊区和农村土地来实现土地的增量，以保证城市的发展2、 城市土地利用结构和布局不尽合理在结构上，城市土地利用结构不尽合理，各类用地比例失调：城市工业用地比例偏高，而住宅、商业服务及交通、市政用地偏低。城市用地结构不合理导致城市住房紧缺，交通阻塞，中心城区企业缺乏发展空间，住宅生态环境恶化，城市热岛效应等问题突出，从而使城市土地利用总体效益下降。3、城市建设用地集约利用程度较低，浪费现象比较严重，由于我国是以“外延发展、粗放经营、以牺牲大量耕地”为代价，来进行城市的现代化建设，使得在占用大量耕地的同时，也存在不少土地闲置浪费的现象。4、对城乡交接带的土地利用的失控。城乡交接带土地利用失控主要表现是土地利用缺乏统一规划，乡镇企业发展和农民住房建房随意占地，外来人口聚集区在城乡交接带大量出现，各行业、各单位为了自身的利益在城乡结合部进行开发建设，部分农村地区以集体土地主动参与 商业或居住开发，促使大量土地使用性质由农村转为城市使用，相当多的土地流入灰色市场。由此造成土地利用呈现散乱、破碎、无序的状态，既占用了耕地，又造成了环境污染。 （二）城市土地的利用现状 现阶段我国土地利用处于一个不断变化、调整的时期，这与当前我国经济飞速发展、社会可持续发展和制度不断深化变革是紧密相关的。从城市内部更新来看，为改善居民居住条件而进行的大片住宅区的改造工作，为改善城区内环境质量而进行的污染企业外迁，腾出足够的片区土地满足居住方便；从城市规模不断向外扩展看，城郊结合部的蔓延，经济开发区、工业园区的大建设发展，使得城市发展空间急剧向农村要地、圈地。在这个过程中，城市土地利用方式也发生了根本性的变化：从土地利用制度上看，由土地的无偿、无流动性、无期限的行政划拨制度向有偿、有流转、有使用期限的使用制度转变；从土地资源配置方式看，由计划经济配置向市场配置转变；从土地市场建设看，由协议供地出让为主导更改为以公开出让使用权方式（挂牌等）转变。尽管城市土地利用方式和经营方式发生了较大变化，但是我国当前城市土地利用现状仍让人担忧 （三）城市土地的集约利用对策建议 1、编制合理城市规划,实行建设用地总量控制和用途管制。土地利用总体规划是从全局和长远出发,对一定时期内城乡各类土地利用做出的综合协调和统筹安排,因而科学制定土地利用总体规划是在市场经济体制下实现土地集约利用根本前提和基础。科学、合理的规划,不仅关系到整个城市的品味和档次,而且对提高土地集约化利用水平有着积极的作用。制定出切实可行的规划,包括对城市性质的定位、城市空间结构的布局、基础设施建设的规模、公共服务设施提供的数量、交通体系的建设等方面,都需要做出科学的安排。既给城市留有余地,又要满足其在当前发展的需要,坚持把当前与长远利益结合起来;既注重规划的超前性,为城市发展留下合理的空间,又注重对城市土地资源的节约利用。3. 改革和城市完善土地管理体制,加强宏观控制。加强市地规划利用的宏观调控,建立和健全组织管理机构,完善土地管理法规。加强国家土地管理部门的职能权利,对于土地违法行为根据相关法律给予严厉惩罚;对于城市土地利用强度不够或者土地闲置的情况给予调整的机会,否则予以收回。实行行政政务公开化,增强行政权力行使的公开性和透明性。4. 充分发挥市场机制作用,优化城市布局。按照市场经济原则经营使用土地,积极创造条件开放城市的土地市场,通过市场机制调节土地的合理分配与使用。市场机制在城市土地利用与布局方面发挥着重要作用。用地规划对于各类土地利用制定的控制指标,仅作为建设项目的准入标准,具体情况要依据市场的调节而定,不宜控制过死。例如,对于居住建设项目,开发商会根据市场情况合理制定项目的容积率,若容积率过低,会影响项目的利润,若容积率过高,违反了生态、宜居的原则,项目就会被市场淘汰。5. 合理利用城市地下土地资源,促进城市的立体开发。目前,城市土地的立体化发展,主要包括地上、地表和地下空间三部分。地上空间的利用主要指高层建筑及城市高架桥、立交桥等等,但是建筑物高度的增加不仅使单位建筑成本增加,还会涉及到采光和通风等问题;地表空间,随着人口的增加和建筑物密度的增加,越来越稀缺;而地下空间,在发达国家和国内发达地区得到了有效的利用,如建设地铁、地下车库、地下人行过街道、地下商场等。 （四）结束语 城市土地面积虽然只占我国土地总面积的很少一部分．但在整个国民经济中发挥着重要的作用。随着城市化的发展城市土地问题还会继续出现。因此，合理利用城市土地必将成为利用土地的指导方针。为了社会主义事业的快速发展，为了祖国的繁荣昌盛，为了社会的和谐、稳定，应在法律、法规的规定范围内，在土地利用规划范围内，合理利用城市土地，高效有 序利用城市土地，使城市土地利用合法、合理、高效。 参考文献： 1、 童少君.城市土地利用存在的问题及对策[A].现代农业科技，2009（23）:392-394 2、 魏友谊.当前我国城市土地利用中存在的突出问题[A].淮海工学院学报，2011（16）:75-76 3、 4、 王美娜，张劝.我国土地供给现状分析及对策讨论[B].房地经济，2011（5）:14-15 刘伟锋，谭冰.我国城市土地利用效率分析[B].黑龙江对外贸易，2005（7）：65-66 5、 陈红霞.土地集约利用背景下城市人口规模效益与经济规模效益的评价[J].地理研究，2012（10）1888-1893 6、 张勇，阮履云.论城市土地集约利用评价若干问题的思考[A].绿色科技，2012（8）:67-68 本文来源：https://www.dywdw.cn/3c41ad826529647d27285257.html
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2022-04-09
